Cómo construir una casa en la CDMX, paso a paso: del terreno a la llave

¿Cuáles son los pasos para construir una casa en la CDMX?

Construir una casa en la Ciudad de México sigue seis pasos: revisar qué permite el terreno, escribir lo que la casa debe resolver, desarrollar el proyecto, registrar el trámite, construir con bitácora y cerrar con el aviso de terminación. El orden importa: cada paso genera el documento que el siguiente necesita.

Este artículo es el mapa: quién interviene, qué documento se genera y qué dice el Reglamento de Construcciones de la CDMX en cada punto.

Aquí no hay precios ni plazos de obra: no existe una cifra oficial única de cuánto cuesta ni cuánto tarda construir una casa, y no vamos a inventarla. Lo que sigue sale de la norma o es criterio de oficio, y lo marcamos.

Paso 1: ¿Qué debo revisar del terreno antes de dibujar nada?

Antes de pensar en cuartos, hay que saber cuánto y dónde se puede construir. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) publica en su portal los accesos «Conoce la normatividad de tu predio» y «Tramita el Certificado Digital».

La zonificación fija los niveles permitidos y el porcentaje de área libre. De ahí salen dos coeficientes que conviene entender desde el día uno. Según la Norma General de Ordenación 1 (texto con última reforma de 2005), el COS (coeficiente de ocupación del suelo) da la superficie de desplante en planta baja: el predio menos el porcentaje de área libre.

El CUS (coeficiente de utilización del suelo) es la relación entre la superficie construida en todos los niveles y la superficie del terreno.

En lenguaje de obra: el COS dice cuánto del terreno puede pisar la casa y el CUS cuántos metros cuadrados puede sumar en total. La misma norma aclara que lo construido bajo el nivel de banqueta no cuenta en la superficie máxima permitida, en los términos de las Normas de Ordenación Generales 2 y 4. Con un ejemplo, en cuánto puede construir en su terreno: COS, CUS y área libre.

El Reglamento aclara tres cosas más:

• En suelo de conservación no procede el registro de manifestación de construcción (artículo 47).
• No se registra manifestación ni licencia en predios menores de 90 m² o de seis metros de frente, con las excepciones del artículo 63.
• En área de conservación patrimonial, la tipo A pide además un aviso de intervención ante SEDUVI y, en ciertos casos, autorización de la autoridad competente (artículo 52, fracciones V y VI).

Si su terreno tiene pendiente o árboles, el diseño cambia desde el principio; lo vimos en Casa das Canoas, de Niemeyer.

Paso 2: ¿Qué se define antes del proyecto?

Se define el programa arquitectónico: quién vivirá en la casa, qué hace cada persona, qué espacios necesita y qué presupuesto de referencia tiene usted. Criterio de oficio, no norma: sin ese documento el arquitecto tiene que suponer, y lo supuesto suele corregirse después.

Aquí conviene escribir antes de dibujar. Lo desarrollamos en qué es el programa arquitectónico de una casa y por qué escribirlo antes de cotizar. Si todavía no lo tiene, empiece por ahí.

Paso 3: ¿Qué etapas tiene el proyecto de una casa?

El proyecto se desarrolla por etapas, de lo general a lo detallado. La Federación de Colegios de Arquitectos de la República Mexicana (FCARM) las describe en su Arancel Tomo I, género habitacional (2022). Para vivienda, son cuatro:

Los porcentajes son el reparto del arancel entre etapas, no un precio. Y es una referencia gremial: según un diagnóstico de agosto de 2022 que el propio documento cita, solo el 23 % de los miembros de la federación usa los aranceles.

Cómo se traduce esto en honorarios lo desarrollamos en cuánto cobra un arquitecto por diseñar una casa en CDMX.

Estudios complementarios, gestión, tramitología y firmas de dirección responsable de obra quedan fuera de esas etapas, y el arancel pide estipularlos aparte en el contrato.

Qué lleva cada plano lo explicamos en qué incluye un proyecto ejecutivo, según Louis Kahn.

Con norma propia: instalación eléctrica e instalación de gas.

Paso 4: ¿Qué trámite necesito para construir, tipo A o tipo B?

Antes de empezar los trabajos hay que registrar una manifestación de construcción a través de la Plataforma Digital. Así lo dice el artículo 47 del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (texto con reformas hasta el 4 de octubre de 2024, tal como lo aloja la PAOT). Lo explicamos al detalle en manifestación de construcción tipo A: hasta cuántos metros y qué cambia si su casa se pasa.

Para una casa nueva, la tipo A cubre «construcción de no más de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, en un predio con frente mínimo de 6 m, dos niveles, altura máxima de 5.5 m y claros libres no mayores de 4m» (artículo 51, fracción I, inciso a). El mismo artículo agrega que, si el predio está en zona de riesgo, se requiere la tipo B.

Una casa que pase de 120 m², de dos niveles o de 4 m de claro libre ya no entra en los límites de la tipo A. El artículo 51, fracción II, define la tipo B para uso habitacional de hasta 10,000 m², «salvo lo señalado en la fracción anterior». Cuál le toca a su proyecto lo deciden la superficie, los niveles y la ubicación del predio, y conviene que lo confirme un Director Responsable de Obra.

Dos datos útiles. La autoridad registra la manifestación con la documentación completa, «sin revisar el contenido de la misma» (artículo 48), y quien presenta el formulario declara bajo protesta de decir verdad que cumple el Reglamento. Pero ya registrada, la autoridad revisa los datos y documentos y verifica los trabajos (artículo 50). El estudio de suelos que pide la tipo B está en estudio de mecánica de suelos para su casa en CDMX.

Un detalle de lenguaje: el artículo 52 habla de la «Delegación», nombre que hoy corresponde a las Alcaldías. Los derechos se pagan según el Código Fiscal, que no abrimos: no damos cifra.

Paso 5: ¿Quién vigila la obra y qué debe haber en el sitio?

En una tipo B interviene un Director Responsable de Obra (DRO), que dirige, vigila y asegura que proyecto y obra cumplan lo que marcan los ordenamientos (artículo 35, fracción II). Si duda entre arquitecto, interiorista y constructor, vea arquitecto, interiorista o constructor: a quién contratar.

En el sitio conviene ver dos cosas: el letrero, siempre, y la bitácora, cuando hay DRO.

• Con DRO (tipo B): un libro de bitácora foliado y sellado digitalmente por la Alcaldía o la Secretaría (artículo 35, fracción V). Queda bajo responsabilidad del propietario o poseedor, que puede delegarlo a su constructor sin eximirse. La tipo A no pide bitácora (artículo 52).
• Un letrero visible desde la calle con el número de registro, datos generales de la obra, ubicación y vigencia (artículo 52, tipo A). Con DRO, además, su nombre y los datos del constructor (artículos 35, fracción VI, y 46 Ter, inciso f).

Si usted cambia algo a mitad de camino, el cambio debe quedar por escrito; en el contrato con arquitecto vemos cómo.

Paso 6: ¿Qué pasa cuando termina la obra?

El propietario o poseedor debe presentar el aviso de terminación de obra «en un plazo no mayor a 15 días hábiles, contados a partir de la conclusión» (artículo 65). Con él la autoridad constata que la obra no contravino el Reglamento y, en su caso, emite la autorización de uso y ocupación.

El artículo 70 dice que la autorización se otorga en cinco días hábiles desde que se presentó el aviso (con el Visto Bueno de Seguridad y Operación y la Constancia de Verificación de Seguridad Estructural, donde apliquen), y que pasado ese plazo sin resolución procede la afirmativa ficta. Desde ahí, el propietario es responsable de la operación y el mantenimiento de la construcción.

Si lo construido difiere de los planos registrados, el artículo 65 pide anexar dos copias de los planos con las modificaciones y pagar los derechos por los metros cuadrados adicionales.

Traducción: la casa no se habita porque «ya quedó», sino con el aviso presentado y la autorización otorgada (o la afirmativa ficta, si venció el plazo), todo documentado. Y lo que se modificó en obra tiene que quedar dibujado.

¿Qué límites tiene esta guía?

Hay datos que no pudimos verificar en una fuente oficial abierta, así que no se publican:

• El costo por metro cuadrado de construir en la CDMX: no hay cifra oficial vigente, y las de los blogs no traen metodología.
• Cuánto tarda cada trámite en la práctica y el monto de los derechos (el Reglamento solo remite al Código Fiscal).
• Los requisitos que hoy pide la plataforma para cada gestión: cambian, y hay que verlos en la fuente.

Si alguien le promete un precio por metro o un plazo exacto sin haber visto su terreno, pídale que lo ponga por escrito y diga con qué lo calculó. Esa pregunta filtra mucho.

Para revisar su caso, vea arquitectura residencial o escriba en Contacto y cuéntenos de su terreno.

¿Qué leer después de este recorrido?

Cada paso tiene su artículo con fuentes. Según dónde esté usted:

• Qué revisar antes de comprar un terreno
• Cuánto puede construir en su terreno: COS, CUS y área libre con un ejemplo.
• Estudio de mecánica de suelos y cómo se diseña una casa para sismos.
• Manifestación de construcción tipo A: si su casa aplica.
• Cuánto cobra un arquitecto y contrato con arquitecto.
• Cuánto cuesta construir una casa y block, tabique o concreto.
• Bitácora de obra y supervisión y aviso de terminación y entrega.
• Captación de agua de lluvia, departamentos en terreno propio y construir o comprar una casa hecha.