Construir departamentos en un terreno propio en CDMX: qué revisar antes de dibujar
¿Qué cambia entre construir una casa y construir departamentos?
Cambia el tipo de edificio y, con él, buena parte del trámite. Una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² cabe en la modalidad más sencilla del Reglamento; para varias viviendas, la lectura literal es que no. Aparecen además requisitos de agua, circulaciones, accesibilidad y, si las unidades tendrán dueños distintos, una ley propia.
Esta es una guía de revisión para quien ya tiene terreno en la Ciudad de México y piensa en varias viviendas, no en una. No damos cifras de dinero.
Fuentes consultadas el 8 de noviembre de 2026. El Reglamento de Construcciones es el de la PAOT, con reforma del 4 de octubre de 2024. La Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico es la de la Gaceta Oficial CDMX No. 1505 del 12 de diciembre de 2024, confirmada en el aviso oficial de la Consejería. Según el sector rige desde el 12-jun-2025, pero no pudimos leer el transitorio en una fuente oficial.
La Ley de Propiedad en Condominio es la que difunde la PAOT, con reforma del 4 de agosto de 2023. No revisamos reformas posteriores; confirme la versión vigente con su notario.
Esto es información general, no asesoría legal: lo que aplique a su predio lo confirma su Director Responsable de Obra y, para el condominio, un notario.
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¿Cuántos departamentos permite mi terreno?
Lo dice la zonificación de su predio, no el tamaño del terreno. El artículo 76 del Reglamento de Construcciones establece que las alturas, la superficie construida máxima y las áreas libres mínimas «deben cumplir con lo establecido en los Programas».
El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, en su artículo 39, menciona entre los datos de la zonificación el uso de suelo, los niveles máximos de construcción, el porcentaje de área libre y la densidad.
| Dato | Qué hace | Dónde se consulta |
|---|---|---|
| Uso de suelo | Es dato de la zonificación del predio; con él se revisa si cabe vivienda | La normatividad del predio, en Metrópolis CDMX |
| Niveles y área libre | Con ellos se calcula el COS y el CUS: cuánto puede ocupar y cuánto puede construir | La misma consulta; el cálculo está en cuánto puede construir en su terreno |
| Densidad | El artículo 39 la nombra como dato aparte de niveles y área libre. No verificamos cómo la aplica cada Programa | Pregúntela expresamente al consultar su predio; no verificamos si el certificado de zonificación la trae |
La Norma General de Ordenación 1 da la aritmética de los metros: desplante igual a COS por superficie del predio, y superficie máxima igual a CUS por superficie del predio.
Dos pasos prácticos: consulte la normatividad de su predio en Metrópolis CDMX, en «Conoce la normatividad de tu predio», y pregunte a su DRO qué certificado de zonificación conviene tramitar; qué datos trae no lo verificamos.
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¿Qué manifestación de construcción necesito para un edificio de departamentos?
El artículo 51 del Reglamento define tres modalidades. La tipo A cubre «no más de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m2 construidos», con dos niveles y otras condiciones.
Un edificio con varios departamentos no es una vivienda unifamiliar: es lectura literal nuestra, que su Director Responsable de Obra debe confirmar. En esa lectura, el caso cae en tipo B o C.
| Modalidad | Qué dice el artículo 51 | Para departamentos |
|---|---|---|
| Tipo A | «no más de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m2 construidos» | Lectura literal nuestra: son varias viviendas |
| Tipo B | «hasta 10,000 m2 con uso habitacional» | Es la modalidad para uso habitacional hasta ese tamaño, salvo lo que corresponda a la tipo A |
| Tipo C | «más de 10,000 m2 con uso habitacional, o construcciones que requieran de dictamen de impacto urbano o impacto urbano-ambiental» | Aplica si rebasa esa superficie o si el proyecto requiere dictamen |
Dos avisos. El artículo 47 dice que no procede el registro de manifestación de construcción cuando el predio se localiza en suelo de conservación.
Y la tipo C incluye lo que requiera dictamen de impacto urbano, aunque la superficie sea menor. El artículo 86 del Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano lo pide, entre otros casos, para vivienda de más de 10,000 m² de construcción y para proyectos donde aplique la Norma de Ordenación General número 10. Si su predio cae en esa norma, no lo revisamos: pregúntelo a su DRO.
En B y C, el trámite se hace en la Plataforma Digital y lo firman el propietario, el proyectista con su cédula profesional y el Director Responsable de Obra. El artículo 53 pide proyecto, instalaciones y estructura, más una memoria que analice, entre otras cosas, accesibilidad, estacionamientos y circulaciones. Para la vivienda unifamiliar pequeña, véase manifestación de construcción tipo A.
El artículo 36 agrega apoyos técnicos por tamaño. Para habitación plurifamiliar de más de 50 viviendas se requieren Corresponsable en Diseño Urbano y Arquitectónico y Corresponsable en Instalaciones. Este último entra también en «toda edificación que cuente con elevadores».
¿Qué pide el Reglamento a un edificio de varias viviendas?
Estos son los artículos que más pesan al pasar de una casa a varios departamentos. La tabla cita el Reglamento y, cuando remite a «las Normas», la Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico (NTC). No copiamos cantidades de cajones ni dimensiones.
| Tema | Qué dice el Reglamento | Qué queda por confirmar |
|---|---|---|
| Estacionamiento (art. 79) | «Las edificaciones deberán contar con estacionamientos para automóviles, y/o bicicletas y/o motocicletas. Se dispondrá de cajones exclusivos para personas con discapacidad.» | La NTC (1.3.1.1.1) dice que se podrá construir «sin la obligación de contar con los cajones de estacionamiento para vehículos motorizados», salvo ciertos usos; vivienda no está en esa lista. También fija máximos y cajones para bicicletas según zona |
| Accesibilidad (art. 80) | Los requerimientos de accesibilidad «deberán sujetarse a lo establecido las Normas y/o Normas Oficiales Mexicanas» | Para plurifamiliares, la NTC (2.3.2.2.1) pide cajones para personas con discapacidad y «al menos una ruta accesible desde la vía pública al acceso de la edificación» |
| Elevador (NTC 2.2.2.8.1) | «Edificaciones habitacionales plurifamiliares y compartidas de más de 15 m de altura desde el nivel de acceso… o de más de cinco niveles, además de la planta baja» contarán con elevadores | Por debajo de esos umbrales no encontramos la obligación en los textos que abrimos |
| Agua (art. 124) | Las edificaciones nuevas «de más de tres niveles deben contar con un almacenamiento con capacidad para satisfacer dos veces la demanda diaria de agua potable y estar equipadas con sistema de bombeo» | Cálculo de la demanda: parte del proyecto de instalaciones |
| Azotea (art. 124) | Toda construcción nueva de más de 200 m² de azotea «deberá contar con un sistema de captación y aprovechamiento de agua pluvial» | Dimensionamiento y cisterna: proyecto hidráulico |
| Medidores (art. 128) | Para proyectos con locales o departamentos, «mismos que deberán contar con medidores individuales para cada uno de ellos» | Trámite de factibilidad ante el Sistema de Aguas de la Ciudad de México |
| Agua caliente (art. 82-VI) | En edificaciones habitacionales nuevas plurifamiliares «de más de tres viviendas» se instalará un sistema solar además del convencional | Porcentaje y justificación: remite a una norma técnica que no revisamos |
| Escaleras (art. 97) | Las edificaciones «deben tener siempre escaleras o rampas peatonales que comuniquen todos sus niveles, aun cuando existan elevadores» | Dimensiones: Normas |
| Salida de emergencia (art. 99) | Es el sistema de circulaciones que permite el desalojo total de los ocupantes «en caso de sismo, incendio u otras contingencias» | Cuántas y cómo: Normas |
Son decisiones de proyecto, no trámites sueltos: una escalera que comunica todos los niveles, una cisterna que debe caber y medidores por departamento cambian la planta baja y el sótano desde el primer croquis.
El artículo 46 Bis lo obliga a firmar contrato con el Director Responsable de Obra y a contar, en su caso, con el Programa Interno de Protección Civil para obra. Quién firma, conviene entenderlo antes de contratar: arquitecto, interiorista o constructor.
¿Qué es un condominio y cuándo entra en el proyecto?
Un condominio es un inmueble cuya propiedad pertenece, según la Ley, «proindiviso a varias personas». Cada titular es dueño exclusivo de su unidad privativa y copropietario de las áreas comunes. El régimen se constituye ante notario y debe registrarse ante la Procuraduría (art. 3 de la Ley).
Entra al proyecto si usted quiere que las unidades tengan titulares distintos. Conviene decidirlo antes de proyectar, porque la Ley condiciona la constitución a papeles que nacen en obra.
| Qué pide la Ley | Artículo | Por qué importa al proyecto |
|---|---|---|
| Puede constituirse en construcción nueva «o en proyecto» | 8 | La decisión se toma durante el diseño, no al final |
| «El número de unidades de propiedad privativa no sea superior a 120» | 8-II | Un límite de la Ley; un edificio pequeño queda por debajo |
| Manifestación de construcción tipo B o C registrada; certificado de zonificación y dictamen de impacto urbano; autorización de impacto ambiental | 8 y 9 | Son documentos del expediente de obra; el texto los exige previamente |
| Escritura con descripción de cada unidad, áreas comunes y «zonas, instalaciones o adecuaciones» para personas con discapacidad | 9-II, 9-III, 9-VI | Lo que se proyecta es lo que se describe ante notario |
| Planos tipo y memorias técnicas certificados, agregados al apéndice de la escritura | 9 | El proyecto ejecutivo se vuelve parte de la escritura |
El artículo 9 menciona una póliza de fianza que el propietario entrega a la Delegación para garantizar que la obra se ajuste al proyecto; su monto se determina por avalúo, y aquí no damos cifras. Y el artículo 23 declara comunes, entre otros, el terreno, los cimientos, las escaleras, los elevadores, las cisternas y las bombas.
Si el proyecto cambia en número de unidades o en áreas comunes, el artículo 8 obliga a modificar la escritura ante notario en un plazo no mayor de seis meses. Desde qué momento corre ese plazo lo redactan distinto las dos copias de la Ley que abrimos, así que pregúntelo a su notario.
¿Qué se revisa al terminar la obra?
El artículo 65 obliga al propietario a presentar el aviso de terminación en un plazo no mayor de 15 días hábiles. Con él, la autoridad constata que la obra se ejecutó sin contravenir el Reglamento y, en su caso, autoriza el uso y ocupación.
El artículo 70-II permite diferencias entre la obra y el proyecto solo si no se afectan, entre otras, la seguridad, la estabilidad y la habitabilidad, y se respetan las restricciones del certificado de zonificación. Y si la obra no se ajustó, el artículo 66 dice que no se autoriza el uso y ocupación.
En un edificio de varias viviendas eso pesa más: un departamento de más, un nivel de más o una escalera movida se corrigen en papel, antes de excavar. El recorrido completo está en cómo construir una casa en CDMX paso a paso.
¿Qué conviene llevar a la primera reunión con el arquitecto?
- Boleta predial y escritura del terreno, para consultar la zonificación y confirmar quién firma como propietario.
- El certificado de zonificación, si ya lo tiene, o los datos del predio (dirección, cuenta catastral) para consultar su zonificación.
- Una idea clara del programa: cuántas viviendas, de qué tamaño y si cada una tendrá titular propio (condominio); y la pregunta por la densidad.
- Si el predio está en suelo de conservación, zona de riesgo o área de conservación patrimonial: cambia el trámite.
- Quién será su Director Responsable de Obra y qué apoyos técnicos necesita según el tamaño.
El primer papel que conviene tener es el programa arquitectónico.
Con su zonificación a la mano, escríbanos o vea arquitectura residencial.
Preguntas frecuentes
¿Qué manifestación de construcción necesito para un edificio de departamentos?
El artículo 51 del Reglamento de Construcciones limita la tipo A a una vivienda unifamiliar de hasta 120 m²; que varias viviendas no entren es lectura literal nuestra. Para uso habitacional de hasta 10,000 m² la modalidad es tipo B; por encima, o si hace falta dictamen de impacto urbano, tipo C. Lo confirma su Director Responsable de Obra.
¿Cuántos departamentos permite mi terreno?
Lo dice la zonificación de su predio. El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano menciona la densidad entre sus datos junto al uso de suelo, los niveles máximos y el área libre. Consúltela en Metrópolis CDMX y no la dé por supuesta a partir de los metros.
¿Qué es un condominio?
Según la Ley de Propiedad en Condominio, es un inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas. Cada titular es dueño de su unidad y copropietario de las áreas comunes. Se constituye ante notario y se registra ante la Procuraduría.
¿El edificio necesita elevador o bombeo?
El artículo 124 del Reglamento exige almacenamiento de agua y sistema de bombeo en edificaciones nuevas de más de tres niveles. Sobre el elevador, la NTC dice que los plurifamiliares de más de 15 m de altura desde el nivel de acceso, o de más de cinco niveles además de la planta baja, contarán con elevadores. Por debajo de eso no encontramos la obligación en los textos que abrimos; confírmelo con su DRO.
¿Puedo tramitar dos viviendas como una casa?
La tipo A habla de «no más de una vivienda unifamiliar». Es lectura literal que dos viviendas no entran, pero si su caso tiene particularidades, pregúntelo a su Director Responsable de Obra antes de iniciar.
¿Hay obligación de constituir condominio?
En los artículos que abrimos no encontramos que construir varias viviendas la imponga. La Ley dice que el régimen puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto, si cumple sus requisitos. Si piensa en titulares distintos por unidad, consúltelo con un notario.
Fuentes consultadas
- Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, reforma GOCDMX 4-oct-2024 — PAOT (PDF). Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (reforma G.O.CDMX 4-ago-2023; no se revisaron reformas posteriores) — PAOT (PDF). Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Norma General de Ordenación 1: COS y CUS, última reforma GODF 8-abr-2005 — Gaceta Oficial del Distrito Federal, difundida por la PAOT. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, arts. 39 y 86 (última reforma consultada: GOCDMX 25-oct-2023) — PAOT (texto del Reglamento). Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Metrópolis CDMX (portal) — Gobierno de la Ciudad de México. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico (Gaceta Oficial CDMX No. 1505, 12-dic-2024; entrada en vigor según el sector, 12-jun-2025, sin transitorio oficial consultado) — Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX, portal de Gacetas. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
Las imágenes de este artículo son genéricas y fueron creadas con inteligencia artificial; no muestran obras de los arquitectos mencionados ni proyectos de Karell.
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