Manifestación de construcción tipo A en CDMX: hasta cuántos metros y qué cambia si su casa se pasa

¿Qué es la manifestación de construcción tipo A?

La manifestación de construcción tipo A es la primera de las tres modalidades de registro (A, B y C) que el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México prevé antes de levantar, ampliar o reparar una obra. Aplica a una lista corta de casos, encabezada por una sola vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos.

Se registra en la Plataforma Digital y, una vez registrada, la obra puede empezar de inmediato; por eso conviene saber, antes de dibujar, si su casa cabe en ella.

El artículo 47 es la regla de fondo: quien va a construir, ampliar, reparar o modificar una obra de las que enumera el artículo 51 debe registrar la manifestación en la Plataforma Digital «previo al inicio de los trabajos». No se trata de pedir permiso y esperar. Se registra, y el artículo 48 explica el resto: la autoridad registra la manifestación «sin revisar el contenido» de la documentación, siempre que esté completa, y el interesado puede «iniciar de forma inmediata la construcción».

Eso no significa que nadie mire: según el artículo 50, ya registrada, la autoridad «revisará los datos y documentos» y verificará el desarrollo de los trabajos.

Según el artículo 51, fracción I, la tipo A cubre estos casos:

• Una vivienda unifamiliar nueva, con los límites que veremos abajo.
• La ampliación de una vivienda unifamiliar cuya edificación original ya tenga licencia, registro de obra ejecutada o registro de manifestación, siempre que no se rebasen 120 m² de construcción total (contando la ampliación), dos niveles, 5.5 m de altura y claros libres de 4 m.
• Reparación o modificación de una vivienda, o cambio de techos o entrepisos, si los claros libres no pasan de 4 m y no se afectan elementos estructurales.
• Bardas de hasta 2.50 m de altura.
• Apertura de claros de hasta 1.5 m en construcciones de hasta dos niveles, sin afectar elementos estructurales ni cambiar el uso del inmueble.
• Cisternas, fosas sépticas o albañales.

Una precisión útil: el artículo 62 enumera obras que no requieren manifestación ni licencia de construcción especial, como reponer acabados o reparar instalaciones «siempre que no afecten los elementos estructurales y no modifiquen las instalaciones». Cambiar un piso es una cosa; mover un muro, otra.

¿Mi casa cabe en la tipo A? Los límites, uno por uno

Para una casa nueva, el artículo 51-I-a pone condiciones que aparecen unidas por «y», de modo que se leen como condiciones que deben cumplirse todas. No basta con acercarse.

El mismo inciso agrega que la vivienda debe contar con los servicios y las condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene del Reglamento, y cumplir el porcentaje de área libre, los cajones de estacionamiento y lo que digan los Programas de Desarrollo Urbano. La tipo A no exime de nada: solo simplifica el trámite.

Hay dos candados más que dependen del terreno, no de la casa. El artículo 47 dice que «no procede el registro de manifestación de construcción cuando el predio o inmueble se localice en suelo de conservación».

Y el artículo 63 dice que la autoridad no registrará la manifestación en predios menores de 90 m² de superficie o seis metros de frente, con excepciones para ciertas fracciones remanentes de obras públicas y una remisión a los Programas para predios existentes menores de 90 m². Si su lote es angosto, revise esto antes de enamorarse de un proyecto.

Haga una cuenta sencilla: con dos niveles y 120 m² en total, cada planta mide en promedio 60 m². Ponga en una hoja lo que quiere (recámaras, baños, cocina, sala, comedor, cochera, cuarto de servicio). Si no cabe, su casa no es tipo A. El programa arquitectónico de una casa le ayuda a escribir esa lista antes de pedir cotizaciones.

Si su obra es una ampliación, vea qué trámite necesita ampliar una casa en la CDMX; si es un departamento, remodelar un departamento.

¿Qué pasa si mi casa rebasa los 120 m²?

Aquí hay que separar lo que dice el Reglamento de lo que nosotros leemos. Lo que dice: el artículo 51-I-a exige tipo B cuando el predio está en zona de riesgo, y el 51-II define la tipo B para «usos no habitacionales o mixtos de hasta 5,000 m² o hasta 10,000 m² con uso habitacional, salvo lo señalado en la fracción anterior», que es la tipo A. Lo que no dice, con esas palabras, es «una casa de más de 120 m² es tipo B». Esa es nuestra lectura: una vivienda que se salga de los límites de la tipo A y no pase de 10,000 m² queda en tipo B. Un DRO debe confirmarlo para su caso. Esto es información general, no asesoría legal.

Si esa lectura se confirma, el trámite cambia de peso. Esto pide el artículo 53 para las tipos B y C, frente a lo que pide el artículo 52 para la A:

En una tipo B ya no basta un croquis: el artículo 53 pide proyecto arquitectónico, de instalaciones y estructural, firmados por quienes ahí se indican. Por eso conviene que el proyecto ejecutivo exista antes de la obra.

Quién firma la tipo A no es uniforme en el texto. El artículo 48 dice que el propietario y el DRO llenan juntos el formulario; el 52, que la tipo A se presenta «suscrita por el propietario o poseedor»; y los artículos 34 y 35 mencionan la manifestación tipo B o C, no la A, al hablar de la responsiva del DRO. Con el Reglamento en la mano no podemos afirmar quién firma en su caso: es una pregunta para hacer, no para suponer.

¿Qué documentos pide la tipo A?

El artículo 52 enumera lo que debe llevar la manifestación tipo A. Para una casa nueva, en resumen:

• Nombre y domicilio del propietario o poseedor, y ubicación del predio.
• Constancia de alineamiento y número oficial vigente.
• Comprobantes de pago de los derechos.
• Plano o croquis con ubicación, superficie del predio, metros cuadrados por construir, distribución y dimensiones de los espacios, área libre y, en su caso, cajones de estacionamiento.
• Aviso de intervención de la SEDUVI si el inmueble está en área de conservación patrimonial, y la autorización de la autoridad competente si es patrimonio cultural urbano o zona de monumentos.
• Si la obra necesita toma de agua y conexión al drenaje, la solicitud y el pago de derechos del artículo 128.

Si es una ampliación, se agrega la licencia, el registro de obra ejecutada o la manifestación de la edificación original, y el croquis debe distinguir lo existente de lo nuevo. Además, el propietario debe colocar en la obra, visible desde la calle, un letrero con el número de registro, los datos generales, la ubicación y la vigencia.

Dos aclaraciones: el artículo 52 todavía dice «Delegación» (hoy, Alcaldía), y el pago de derechos remite al Código Fiscal, que no abrimos, así que no damos cifras. Los requisitos al día se confirman en la plataforma, no en un blog, el nuestro incluido.

¿Y el «área libre» del croquis? El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano la define como la «porción de un predio en donde no se permite la construcción, la incorporación de techumbres, cubiertas, volados o cornisas, a partir del nivel de banqueta», según lo establecido en los certificados de zonificación.

Cuánta le toca a su lote lo dice la zonificación: el punto de partida es el enlace «Conoce la normatividad de tu predio» del portal Metrópolis CDMX de la SEDUVI, que conviene consultar antes de comprar un terreno o de encargar un proyecto. Cuánto se puede construir en el lote (COS, CUS, área libre) lo explicamos en cuánto puede construir en su terreno en la CDMX.

¿Cuánto dura el registro y qué obligaciones vienen después?

El artículo 54 fija la vigencia de la tipo A en «un año prorrogable», y limita a dos las prórrogas por cada manifestación. El artículo 64 permite presentar un aviso de revalidación dentro de los 15 días hábiles anteriores al vencimiento. No espere al último día.

Al concluir, el artículo 65 obliga a presentar el aviso de terminación en un plazo no mayor a 15 días hábiles contados desde que termina la obra, y aclara que para la tipo A «sólo se requiere dar aviso de terminación de obra». Y si lo construido difiere de los planos registrados, el mismo artículo pide anexar planos con las modificaciones y pagar los derechos por los metros cuadrados adicionales. Lo que cambie en obra, se documenta.

Si hay árboles en el terreno, el artículo 49 prevé que la autoridad fije las condiciones de reposición de los afectados.

Si la obra ya existe sin registro, vea regularizar una construcción sin permiso.

¿Qué preguntar a quien va a construir su casa?

Estas preguntas no salen del Reglamento: son criterio de buena práctica y sirven con cualquier despacho, para que nadie le descubra a mitad de obra que el trámite era otro.

• ¿Mi proyecto cabe en la tipo A? ¿Qué superficie construida, niveles, altura y claros tiene, comparado con el artículo 51?
• ¿Mi predio tiene frente de 6 m o más, y no está en zona de riesgo ni en suelo de conservación?
• Si no cabe, ¿qué modalidad corresponde y quién firma como Director Responsable de Obra?
• ¿Quién tramita la manifestación, quién paga los derechos y quién presenta el aviso de terminación?
• ¿Está la gestión y la firma del DRO incluidas en la propuesta, o se cobran aparte?
• ¿Quién me entrega copia de lo registrado, con su sello digital?

La quinta pregunta tiene sustento: el Arancel de arquitectos de la Federación de Colegios de Arquitectos de la República Mexicana (Tomo I, género habitacional, 2022) dice que no reconoce consideraciones especiales por «gestión, tramitología, firmas de dirección responsable de obra o corresponsables», y que deben considerarse trabajos adicionales, estipulados por escrito. No sabemos cómo lo cobra cada despacho: por eso se pregunta y se deja por escrito.

Si usted va a construir una casa y quiere saber qué trámite le toca antes de comprometer dinero, el camino completo está en cómo construir una casa en la CDMX, paso a paso. Para su caso, vea arquitectura residencial o escríbanos. Si todavía está decidiendo a quién llamar, lea primero arquitecto, interiorista o constructor: a quién contratar.