Subdividir o fusionar un predio en la CDMX para construir: licencia, pasos y qué cambia en su terreno

¿Cómo se subdivide o fusiona un predio en la CDMX para poder construir?

Con una licencia. El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (el Reglamento, última reforma consultada: 25 de octubre de 2023) establece en su artículo 162 que la licencia de fusión o de subdivisión se tramita en la Plataforma Digital, con un procedimiento de cuatro pasos que termina en una escritura pública.

La subdivisión de un predio en la CDMX para construir cambia la superficie del terreno, y con ella todo lo que se calcula después. Por eso este trámite va antes del proyecto.

Si usted revisa un terreno que va a comprar tal como está, lo que corresponde es qué revisar antes de comprar un terreno para construir. Y si ya conoce la superficie de su predio y solo quiere saber cuánto cabe, está en cuánto puede construir en su terreno. Aquí el tema es el trámite que cambia esa superficie.

Consultado el 8 de noviembre de 2026. Información general sobre textos publicados; no es asesoría legal ni notarial.

¿Qué es subdividir, fusionar y relotificar?

La Ley de Desarrollo Urbano remite todo a ese Reglamento: las fusiones y subdivisiones de predios urbanos, la improcedencia de realizarlas y su procedimiento «se regirán por las disposiciones del reglamento» (art. 61). La relotificación, según el artículo 62 de la Ley, puede autorizarse en casos como el mejoramiento urbano o cuando se rectifican los linderos de predios colindantes.

¿Qué pasos y plazos fija el Reglamento?

El artículo 162 ordena el procedimiento. Los plazos son los que fija la autoridad en el propio texto; van como los fija el texto:

Si no se eleva a escritura en ese término, el propietario está obligado a iniciar de nuevo el trámite. La licencia puede prorrogarse hasta dos veces, con aviso dentro de los 15 días hábiles anteriores a su vencimiento.

Después, las fusiones y subdivisiones deben registrarse en los planos oficiales de alineamientos «previa protocolización e inscripción en el Registro Público de la Propiedad» (art. 164). Mientras no se escriture y se inscriba, la subdivisión no está completa (lectura nuestra del texto).

El notario tiene un papel de control: el Reglamento dice que el notario público que protocolice la licencia «queda obligado a observar que se haya realizado la Donación» que el propio Reglamento establece, cuando aplica. Llévele desde el principio el certificado de zonificación, el croquis y la boleta predial; con eso se evita regresar a la Alcaldía por un papel que faltó.

¿Qué documentos pide la autoridad?

El artículo 170 enumera lo que lleva cualquier solicitud de licencia de este Reglamento, incluidas las de fusión y subdivisión:

• Formato oficial del Manual de Trámites y Servicios, firmado, y acreditación de la personalidad.
• Testimonio de la escritura pública, inscrita en el Registro Público de la Propiedad, que acredite la propiedad del predio.
• Copia de la boleta predial.
• Certificado de zonificación (o su versión digital) vigente.
• Constancia de alineamiento y número oficial vigente.
• Croquis en original y dos tantos, con la situación actual, las calles colindantes y la superficie y linderos de los predios resultantes.

Fíjese en el croquis: debe consignar los predios resultantes. Antes de pedir la licencia hay que saber exactamente cómo quedará cada lote, con sus medidas. Eso lo resuelve un topógrafo o un arquitecto con levantamiento, no una línea dibujada sobre una foto aérea.

¿Qué pasa con la zonificación al fusionar dos predios?

Se calcula sobre la nueva superficie. Por eso el área libre, el COS y el CUS, que se explican en el artículo de cuánto puede construir en su terreno, cambian junto con el tamaño del predio. No dé por hecho que el terreno fusionado conserva lo que tenía cada uno: lo que vale es la zonificación que resulte.

La Norma General de Ordenación 3 regula un caso: cuando dos o más predios se fusionan y entre ellos hay uno de uso habitacional (H), «podrá optarse por la zonificación que mejor se adapte a las necesidades del proyecto», siempre que el acceso y la salida no se generen por la zona habitacional. En altura y área libre «prevalecerá la zonificación elegida», que debe adaptarse al entorno según los Programas.

La misma norma trae una advertencia: si alguno de los predios tiene derechos adquiridos, «estos se perderán o el particular deberá decidir entre la fusión de los predios o los derechos adquiridos». Es una decisión de fondo, no un trámite. Se toma antes de firmar nada.

Esa norma es del texto de la reforma publicada el 8 de abril de 2005 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, que difunde la PAOT; no verifiqué si hay una reforma posterior. Y solo cubre el caso en que hay un predio habitacional. Para otras combinaciones, el certificado de zonificación de cada predio es el punto de partida.

¿Hay superficie mínima de lote y cuándo hay que ceder terreno?

El Reglamento habla del «lote mínimo» y del «lote tipo», pero los valores salen de los Programas de Desarrollo Urbano de cada zona, no del Reglamento. Por eso no hay una superficie única para toda la ciudad.

El artículo 164 la usa en una regla práctica: cuando se cumple la superficie del lote mínimo, basta que uno de los predios a fusionar tenga frente a la vía pública para que proceda su inscripción.

Quien divide un terreno debe saber, antes de dibujar, si cada fracción resultante cumple el lote mínimo de su zona y tiene acceso a la vía pública. Eso se pregunta a la Alcaldía o se lee en el Programa aplicable. Si el resultado es un lote angosto, conviene mirar también cuántos cajones de estacionamiento caben en ese frente; vea cajones de estacionamiento en una casa.

En predios grandes hay otra obligación: quien solicite licencia de subdivisión de predios con una superficie total igual o mayor a 5,000 m² debe transmitir a título gratuito al Gobierno de la Ciudad el dominio del diez por ciento de esa superficie para reserva territorial (Reglamento, art. 80-II).

La Ley de Desarrollo Urbano (art. 64) dice que, tratándose de licencia de subdivisión, ese cumplimiento va antes de expedirla. Para un terreno urbano de casa, ese umbral queda lejos; pero la regla existe y el notario la vigila.

¿Puedo dividir un terreno heredado entre hermanos?

En lo civil hay una regla de partida. El Código Civil para el Distrito Federal dice que quienes tienen el dominio legal de una cosa «no pueden ser obligados a conservarlo indiviso» salvo cuando la naturaleza de la cosa o la ley lo exijan (art. 939).

Y si la cosa no admite cómoda división y los partícipes no se convienen, el artículo 940 prevé su venta y el reparto entre los interesados.

Pero dividir en papel no equivale a poder construir en cada fracción. Si lo que busca es más de una vivienda en el mismo predio, vea construir departamentos en terreno propio. Cada resultado debe cumplir la zonificación, el lote mínimo y el trámite del artículo 162.

El Reglamento prevé además que las subdivisiones de hecho que no cumplan la normatividad «podrán sujetarse al régimen de propiedad en condominio» (art. 164). Mientras el terreno siga en copropiedad, el Código Civil también dice que ningún condueño puede, sin consentimiento de los demás, «hacer alteraciones en la cosa común» (art. 945).

Una herencia suma además un procedimiento sucesorio que esta guía no trata. Antes de contratar un proyecto, hable con un abogado o con un notario, y lleve el certificado de zonificación y el croquis de cómo imagina las fracciones.

¿Qué no cubre esta guía sobre subdividir o fusionar?

No es un manual del trámite ante su Alcaldía: el procedimiento cambia con la Plataforma Digital y los formatos del Manual de Trámites.

No trata avalúos, derechos ni gastos notariales. No explica qué documentos pide cada oficina del Registro Público: confírmelo con su notario. Y la Ley de Desarrollo Urbano (art. 61) menciona una autorización de la Comisión de Regulación Especial para escriturar a partir de lotes tipo de cierta superficie, cuyo alcance no desarrollo.

Si va a dividir o juntar terrenos para construir, Karell Arquitectos puede ayudarle a ordenar las medidas y el proyecto de la casa: conozca el servicio residencial o escríbanos. Y para ver dónde cae la subdivisión, vea el orden de un proyecto de casa, del terreno a la entrega.

Al notario o al gestor, pregúntele: ¿cada fracción resultante cumple el lote mínimo de la zonificación y tiene frente a la vía pública?