Demoler una casa para construir otra en la CDMX: licencia, colindantes y escombro

¿Qué se necesita para demoler una casa en la CDMX antes de construir otra?

Antes de dibujar la casa nueva hay un paso que conviene resolver: tirar la vieja con papeles en regla. Para demoler una casa para construir en la CDMX, el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (el Reglamento; última reforma consultada: 4 de octubre de 2024) pone las demoliciones entre las obras que requieren «licencia de construcción especial» (art. 57-IV).

La solicitud se ingresa en la Plataforma Digital con la responsiva de un Director Responsable de Obra (DRO), una memoria del procedimiento, el lugar donde irá el escombro y las medidas para proteger a los vecinos (art. 58-IV). Es el «paso cero» del proceso que explica cómo construir una casa en la CDMX paso a paso.

Consultado el 8 de noviembre de 2026. Es información general sobre normas publicadas; no es asesoría legal ni sustituye la revisión de su predio por un DRO.

¿Basta un aviso o hace falta licencia?

El Reglamento no habla de un «aviso de demolición». Habla de licencia de construcción especial, y solo tiene una excepción por tamaño. Según cuál sea su caso, cambia lo que se pide:

Una casa completa rara vez cabe en el primer renglón: 60 m² en un solo piso es una superficie pequeña. Y aun cuando el caso fuera de esa excepción, el artículo 62 pide no afectar la estabilidad del resto de la construcción. Si hay duda, el DRO decide, no el contratista que ofrece tirar «rápido». Si va a contratar a una empresa para la demolición, qué documentos pedirle antes de firmar está en otra guía.

El artículo 241 añade que el procedimiento de demolición lo propone el DRO y lo autoriza la autoridad. Quien demuele sin ese paso corre un riesgo administrativo y deja sin responsable técnico, en el expediente, a lo que se derrumbe.

¿Qué documentos se ingresan para la licencia de demolición?

El artículo 58, fracción IV, enumera lo que se sube a la Plataforma Digital. En palabras llanas:

• Solicitud digital con los datos del interesado, la ubicación de la obra y el DRO con su registro.
• Acreditación de la propiedad del inmueble y constancia de alineamiento y número oficial vigente.
• Comprobantes de pago de derechos (el Reglamento los prevé; no tratamos montos).
• Las primeras hojas del libro de bitácora de obra foliado, que debe permanecer físicamente en la obra.
• Responsiva del DRO y, en su caso, de los Corresponsables.
• Memoria descriptiva del procedimiento y el sitio de disposición del material producto de la demolición, firmadas por el DRO y, en su caso, por el Corresponsable en Seguridad Estructural.
• Medidas de protección a colindancias y, si aplica, el programa de trabajos del artículo 236.

Esa lista trae dos piezas que se subestiman. La primera es el destino del escombro: el Reglamento lo pide desde la solicitud, no al final. La segunda es la bitácora, que abre el registro de lo que ocurre en la obra.

El artículo 58 agrega que se debe cumplir con la Ley de Residuos Sólidos del Distrito Federal y las normas ambientales aplicables.

¿Qué pasa si la casa está catalogada por el INAH o el INBAL?

Cambia todo el orden. Antes de la licencia de demolición, el artículo 238 del Reglamento exige «la autorización por parte de las autoridades federales que correspondan y el dictamen técnico favorable de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda». Esto aplica a zonas de monumentos y a inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano o dentro del Área de Conservación Patrimonial.

La Ley de Desarrollo Urbano define esas áreas como las que forman parte del patrimonio cultural urbano o tienen declaratoria federal de zona de monumentos (art. 3-II).

Y el Reglamento de esa ley dice que las alcaldías «en ningún caso podrán» otorgar licencias ni registrar manifestaciones en esos inmuebles, ni en los colindantes de los inmuebles afectos que queden fuera del Área, sin la opinión o dictamen previo de la SEDUVI (art. 71).

La ley federal es todavía más estricta con los monumentos. Establece que los propietarios de inmuebles colindantes a un monumento, que quieran hacer obras de «excavación, cimentación, demolición o construcción» que puedan afectarlo, necesitan el permiso del instituto correspondiente (art. 6). Y cuenta entre los monumentos históricos por determinación de ley a «las obras civiles relevantes de carácter privado» de los siglos XVI al XIX (art. 36-I).

¿Cómo saber si su casa está en esa categoría? La información de los inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano está en los listados de los Programas de Desarrollo Urbano o en el decreto respectivo (Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, art. 75).

Consúltelo antes de comprar o de contratar, no después de tirar un muro. Si le interesa el tema, construir o remodelar en zona de conservación patrimonial lo desarrolla. Una casa antigua no siempre está catalogada, pero hay que verificarlo, no suponerlo.

¿Qué se hace con los muros que comparte con el vecino?

La licencia pide «medidas de protección a colindancias» (art. 58-IV-h). Eso quiere decir que el proyecto de demolición debe prever cómo no dañar lo que está junto: la pared medianera, la cimentación contigua, los servicios. Las medidas de seguridad antes, durante y después las determinan el DRO y el Corresponsable en Seguridad Estructural, en su caso (art. 239).

En lo civil, el Código Civil para el Distrito Federal presume común la pared que divide edificios contiguos «hasta el punto común de elevación» (art. 953-I).

Y para quien derriba un edificio apoyado en una pared común, el artículo 962 establece dos caminos: renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso, «serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición». En el segundo, además de esa obligación, el artículo remite a las de los artículos 959 y 960.

Cuál camino le conviene es un asunto jurídico y depende de cómo esté construida su casa y la del vecino. Aquí solo cito el texto, sin conclusión propia: antes de demoler junto a una pared compartida, consulte a un abogado y a su DRO. Para el caso de excavar junto al vecino, vea colindancias y obra.

Una práctica que recomiendo, como criterio de oficio: documentar el estado de la casa vecina antes de empezar, con fotografías fechadas y, si hay grietas previas, con el vecino presente. Sirve de respaldo si después aparece una queja.

¿Quién se encarga del escombro y qué debe documentarse?

El responsable es el generador. La norma ambiental de la Ciudad de México lo define, entre otros, como los «propietarios de obra, responsables de cualquier etapa de la obra que genere residuos de la construcción y demolición», y dice: «será responsabilidad del generador de RCD [residuos de la construcción y demolición] el adecuado manejo de dichos residuos» (NACDMX-007-RNAT-2019, numeral 6.5).

La norma se publicó en la Gaceta Oficial el 20 de julio de 2021 y entró en vigor 90 días naturales después.

La norma clasifica a los generadores por volumen al año o por proyecto, y a cada uno le pide algo distinto:

En qué categoría cae su casa depende del volumen de la demolición. Quien lo estima es el DRO, con la memoria del procedimiento.

No localicé una versión posterior de la norma; confirme su vigencia con la SEDEMA al iniciar. Según ella, el escombro puede almacenarse en el predio como máximo un mes, controlando el polvo con agua tratada o cubierta (8.3.1).

El Reglamento agrega dos plazos: escombros y desechos deben retirarse en su totalidad en un máximo de 10 días naturales contados desde el término de la demolición (art. 243), y el trabajo de demolición se hace entre las 8:00 y las 18:00 horas; para ampliar o modificar ese horario hace falta el consentimiento previo de los vecinos y la aprobación de la autoridad (art. 242).

Lo que debe quedar en su carpeta: el manifiesto entrega-transporte-recepción sellado por quien recibió el material (Anexo 1 de la norma). Es la prueba de que el escombro llegó a un sitio autorizado y no a un lote baldío. Si quien ofrece retirarlo no entrega ese manifiesto, no tiene cómo demostrarlo; recuerde que, según el numeral 6.5, el manejo es responsabilidad del generador.

¿Puedo demoler y construir bajo el mismo trámite?

Según el texto que consulté, no. La demolición es una licencia de construcción especial (art. 57-IV) y la obra nueva es una manifestación de construcción, tipo A, B o C (art. 51). El artículo 58 solo exime de pedir la licencia de demolición en el caso del artículo 62-VI, el de hasta 60 m² en un piso. No encontré en el Reglamento una disposición que funda los dos trámites.

En la práctica, el orden lógico (criterio de oficio) es: certificado de zonificación y alineamiento, verificación de si el inmueble es patrimonial, proyecto, licencia de demolición, demolición documentada y manifestación de la obra nueva. Si la casa nueva cabe en la manifestación tipo A, el registro se hace sobre un predio ya limpio; si no, entra la tipo B.

Y si todavía no ha comprado el terreno o la casa, la revisión de un predio con construcción antigua es parte de qué revisar antes de comprar un terreno para construir.

¿Qué no cubre esta guía sobre demoliciones?

No explica cómo se derriba una casa: el procedimiento constructivo lo propone el DRO y lo autoriza la autoridad. Tampoco resuelve un conflicto con un vecino ni da un criterio jurídico sobre muros compartidos.

No cubre el suelo de conservación, donde el régimen es distinto, ni predios con riesgos particulares como grietas o minas, que requieren estudios específicos. Y las normas cambian: confirme la versión vigente del Reglamento y de la norma ambiental el día que inicie.

Si va a demoler para construir, Karell Arquitectos puede ayudarle a ordenar el proyecto de la casa nueva: conozca el servicio residencial o escríbanos. Y a su primer DRO, pregúntele: ¿cuánto del escombro estimado cae en cada categoría de generador y quién firma el manifiesto?