Excavar junto a un vecino en la CDMX: qué exigen el Reglamento y la norma de cimentaciones en una obra colindante

¿Qué debe hacer quien construye si excava junto a la casa de un vecino en la CDMX?

Tres cosas, en este orden. Primero, investigar las construcciones vecinas antes de diseñar la cimentación: su cimentación, su estado, sus hundimientos o grietas. Segundo, proyectar la protección de esas colindancias y excavar con un método que no las afecte. Tercero, no excavar de modo que el suelo del vecino pierda su sostén, salvo que se hagan las obras de consolidación necesarias.

Las dos primeras salen del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (en adelante, el Reglamento) y de la norma técnica de cimentaciones, que se aplica a través del estudio de mecánica de suelos. La tercera, del Código Civil para el Distrito Federal. Consulté los tres el 8 de noviembre de 2026.

Esto es información general, no asesoría legal. No hablo de quién tiene la razón en un conflicto ni de qué hacer si ya hubo daños. Para eso necesita un abogado. Aquí explico qué dicen los textos y qué suele revisar un proyecto bien hecho.

¿Qué dice el Reglamento sobre las construcciones vecinas?

No hay un solo artículo. Hay cinco que, juntos, forman la obligación. La tabla las reúne con la cita textual y una traducción a lenguaje de obra.

El artículo 206 habla de ese registro de nivelaciones en los casos del artículo 176 y en los que el Director Responsable de Obra (DRO) lo considere necesario o la autoridad lo ordene. Si su casa entra en alguno, es decisión del DRO.

¿Qué pide la norma técnica de cimentaciones antes de excavar?

La Norma Técnica Complementaria (NTC) para Diseño y Construcción de Cimentaciones, en el texto 2023 que abrí, tiene una sección propia, la 2.4, sobre investigación de colindancias. Dice que «deberán investigarse las estructuras colindantes (localización, tipo, condición)», con atención especial al tipo y condición de su cimentación.

Si se detectan síntomas de inestabilidad en el edificio vecino, el comentario de la norma dice que debe solicitarse a la autoridad un dictamen técnico con recomendaciones. Además, el especialista en ingeniería geotécnica debe incluir en su informe «un proyecto de protección de las colindancias» (2.4.2).

En las manifestaciones tipo B y C, el Reglamento lo pide por escrito: el proyecto estructural «deberá incluir el proyecto de protección a colindancias» y el estudio de mecánica de suelos debe incluir «las recomendaciones de protección a colindancias» (art. 53).

Del lado de la ejecución, el apartado 7.2.1 distingue dos casos. Si la separación con las colindancias lo permite, la excavación se delimita con taludes. Si no, se recurre a un sistema de soporte: ademes, tablestacas o muros colados apuntalados o anclados. En todos los casos se controla el flujo de agua y se sigue una secuencia de excavación que minimice los movimientos de las construcciones vecinas.

El bombeo de agua también se vigila: debe hacerse «tomando precauciones para limitar los efectos indeseables del mismo en el propio predio y en los colindantes» (7.2.2). Todo esto forma parte del estudio de suelos y de su proyecto de protección.

Si su proyecto lleva sótano, la excavación es más profunda y llega hasta el linde. La norma menciona, según las condiciones de colindancia, el tipo de suelo y el programa de obra, el sistema «arriba-abajo». Se construyen primero los muros perimetrales del sótano, para que las paredes de la excavación no colapsen sobre construcciones colindantes.

Es una técnica de obras mayores; en una casa la decide el especialista, no la urgencia del constructor. Si el terreno es de roca volcánica, vea además construir en el Pedregal.

¿Qué es un muro medianero y de quién es?

Es la pared que divide dos predios. El Código Civil para el Distrito Federal no usa la palabra medianero; habla de pared divisoria y de pared común. Lo que sigue es lo que dicen los artículos, sin conclusión sobre su caso: la propiedad de un muro concreto se acredita con documentos y con los signos que el propio Código enumera. Si el muro aparece al dividir o fusionar un predio, el trámite está en subdivisión o fusión de predios.

Y el artículo que más importa para una excavación no habla de paredes, sino de suelo. El 839 dice que en un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones «que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a este predio».

¿Debo avisar al vecino antes de excavar?

En el texto del Reglamento que leí, no encontré una obligación general de avisar al vecino antes de excavar. El aviso a vecinos aparece en dos lugares: el Aviso Vecinal para trabajos menores en la vía pública (art. 62 Bis) y el aviso de fecha y hora de explosiones en demoliciones con explosivos, que da la autoridad con tres días naturales de anticipación (art. 240). Si la excavación viene después de derribar una casa, vea demoler una casa para construir otra.

Que no haya una obligación general no significa que no convenga. Es criterio de oficio, no regla: avisar por escrito, con fecha de inicio, tipo de trabajo y datos del DRO, evita malentendidos. Y si el vecino acepta una revisión de su casa antes de empezar, mejor aún. Pero hacerlo o no es una decisión suya, y esta pieza no sustituye lo que le diga su abogado.

¿Qué conviene dejar documentado antes y durante la excavación?

Ninguno de estos puntos es una regla del Reglamento con esas palabras. Son prácticas de oficio que cumplen lo que sí dicen los artículos 172 y 206: investigar el estado del vecino y observar su comportamiento. Esto dejaría yo por escrito:

• Fotografías y descripción del estado de la casa vecina antes de empezar, con fecha: grietas, desplomes, hundimientos visibles.
• Qué cimentación tiene el vecino, si se pudo averiguar, y qué obras subterráneas hay cerca (la norma pide investigarlas en 2.4.2).
• El método de excavación y de protección elegido, y por qué, en el informe del especialista y en los planos.
• Las nivelaciones o mediciones que haya ordenado el DRO, con sus fechas.
• Cualquier instrucción del DRO en la bitácora de obra, que es donde el Reglamento ordena asentar las instrucciones para dejar suspendidas las obras en condiciones de seguridad (art. 223).

Un registro así no resuelve un conflicto por sí solo. Qué valor tenga como prueba lo decide la autoridad o un juez. Pero sin registro, cualquier discusión sobre el estado previo de una casa se vuelve una cuestión de palabra contra palabra. Si la excavación la hará una empresa, vea qué documentos pedirle antes de firmar.

¿Qué no cubre esta guía de obras colindantes?

Primero, la versión de las normas de cimentaciones: el texto 2023 que cito viene del portal de la Consejería Jurídica de la Ciudad de México, sin carátula de la Gaceta. Un aviso de la Gaceta Oficial del 19 de septiembre de 2024 dice que el 6 de noviembre de 2023 se publicó el acuerdo que actualiza las Normas, entre ellas la de cimentaciones; que sea ese el texto que abrí lo infiero.

El mismo aviso anuncia un proceso de actualización del Reglamento y sus normas para 2024-2029, así que pregunte a su DRO qué versión rige su trámite.

Segundo, no abrí leyes sobre reparación de daños ni procedimientos de conflicto entre vecinos. Por eso no digo quién responde ni cómo reclamar. Tercero, cada predio y cada suelo son distintos; la protección de una colindancia en lomas no es la de una en lago. Es trabajo de un especialista en geotecnia y del DRO.

Si va a construir junto a una casa vecina, pregunte desde la primera reunión cómo se protegerá la colindancia y qué se va a documentar. Puede escribirnos con su caso; en Karell Arquitectos hacemos proyectos residenciales. Y para ubicar la excavación en la obra completa, vea el proceso de obra de una casa desde la excavación.