Cómo elegir una empresa constructora para su casa: documentos que puede verificar antes de contratar la obra

¿Qué debe revisar antes de contratar una empresa constructora para su casa?

Cinco cosas que se pueden comprobar con un papel o una consulta pública: quién es el Director Responsable de Obra (DRO), cómo tiene dada de alta a su gente, si presta obras especializadas con registro, qué dice el contrato y cómo se llevará la bitácora. Sobre ellas hay texto de ley o de reglamento. Eso es lo que debe pedir a cualquiera de las empresas constructoras que esté considerando.

Esta guía parte de que usted ya compara empresas. Si todavía decide con qué perfil empezar, lea primero arquitecto, interiorista o constructor: cuál contratar. Aquí no se ordena a nadie en una lista ni se recomienda una empresa.

Es información general, consultada el 8 de noviembre de 2026, sobre textos publicados. No es asesoría legal: para su contrato concreto, consulte a un abogado.

¿Qué documentos puedo pedirle a una constructora antes de firmar?

La tabla junta lo que pide cada norma con la manera de comprobarlo. Las filas con «criterio de oficio» no vienen de un artículo, vienen de la práctica:

Un documento que se pide pero no se verifica no protege. Un número de registro o un folio solo sirven si usted lo consulta en la fuente que lo emite.

¿Qué es el REPSE y por qué importa en una obra?

REPSE es el Registro de Prestadoras de Servicios Especializados u Obras Especializadas, el padrón público que lleva la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS). Su base está en la Ley Federal del Trabajo.

El artículo 12 prohíbe la subcontratación de personal, que es cuando una persona o empresa «proporciona o pone a disposición trabajadores propios en beneficio de otra».

El artículo 13 permite subcontratar servicios especializados o la ejecución de obras especializadas, siempre que no formen parte del objeto social ni de la actividad económica preponderante de quien las recibe y que el contratista esté en el padrón del artículo 15, que se renueva cada tres años.

¿Una constructora que levanta su casa con su propio personal está dentro de ese esquema? Depende de cómo opere, y no corresponde a esta guía resolverlo. Lo que sí puede preguntar: si su personal es propio y está dado de alta bajo su registro patronal, o si sube cuadrillas de otras empresas; y si esas empresas aparecen en el padrón.

Hay un motivo práctico para preguntar. El artículo 14 de la Ley Federal del Trabajo dice que quien subcontrata servicios u obras especializadas con una contratista que incumpla obligaciones con sus trabajadores «será responsable solidaria». Y la Ley del Seguro Social (art. 15 A) dice algo parecido en seguridad social: quien contrate la ejecución de obras con quien incumpla esas obligaciones «será responsable solidaria en relación con los trabajadores utilizados».

¿Qué papel tiene el Director Responsable de Obra frente a la constructora?

El Reglamento define al Director Responsable de Obra como la persona física «auxiliar de la Administración, con autorización y registro» (art. 32). No es un trámite: es un profesional registrado que responde ante la autoridad por el cumplimiento del Reglamento en proyecto y obra.

Entre sus obligaciones, el artículo 35 enumera dirigir, vigilar y asegurar que en el proyecto y en la ejecución «se cumpla con lo establecido en los ordenamientos aplicables», y llevar en la obra el libro de bitácora.

Sobre el registro: el artículo 48 dice que el propietario llena el formulario de la manifestación «conjuntamente con el Director Responsable de Obra», y el artículo 35 pone al DRO a suscribir las manifestaciones tipo B o C. El artículo 52, que enumera lo de la tipo A, no lista al DRO. Qué le toca a su casa lo aclara su proyectista o la autoridad.

Dos preguntas concretas para la empresa: ¿quién es el DRO de mi obra y desde cuándo la acompaña? ¿Es su empleado o un profesional independiente?

El Reglamento no prohíbe ninguna de las dos fórmulas; lo que importa es que el nombre y el número de registro consten, que esa persona esté en la obra y que usted los pueda verificar: el Instituto para la Seguridad de las Construcciones publica un padrón de DROs vigentes y otro de no vigentes.

¿Qué debe decir el contrato de obra?

Cómo se redacta cada cláusula, y qué cubre el contrato con un arquitecto, está en contrato con arquitecto para construir una casa. Aquí solo se listan los puntos que el Código Civil para el Distrito Federal ya fija para el contrato de obra a precio alzado, donde el empresario dirige la obra y pone los materiales (art. 2616):

Esas reglas operan salvo que el contrato disponga otra cosa en lo que la ley lo permite. Por eso importa lo que usted firme: un contrato que deje en blanco quién subcontrata o quién recibe cada etapa devuelve a usted esa incertidumbre. El Código Civil Federal tiene un capítulo equivalente; en los artículos 2633, 2634 y 2642 el texto es el mismo.

Una cláusula que merece lupa es la de los defectos posteriores. El artículo 2634 pone la responsabilidad en el empresario, pero con excepciones: si el dueño ordenó expresamente materiales defectuosos después de que el empresario le advirtió de sus defectos, o eligió un terreno inapropiado a pesar de las observaciones. Por eso lo que usted instruya durante la obra también cuenta, y conviene que quede por escrito.

¿Cómo se vigila la obra una vez contratada?

Con la bitácora. El artículo 35 del Reglamento exige un libro foliado y sellado digitalmente por la Alcaldía, que queda «a resguardo y bajo responsabilidad del propietario o poseedor», quien puede delegar esa responsabilidad en el constructor «pero sin eximirse de la responsabilidad ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda».

En la bitácora se anotan, entre otros datos, quiénes firman, quién ejecuta la obra y los materiales de uso estructural. Qué se verifica del concreto y de la varilla antes de colar está en qué verificar del concreto premezclado y la varilla.

Eso significa que la bitácora es suya, aunque la tenga el residente. Pida que se lea con usted en cada visita importante.

La autoridad también puede verificar. Una vez registrada la manifestación, la Administración ejerce funciones de vigilancia y las verificaciones comprueban que los datos y documentos del registro cumplen la ley y el Reglamento, en obras en proceso o terminadas (arts. 244 y 245). Una constructora seria sabe que su obra será visitada y tiene sus papeles en la obra. Al terminar, el cierre es el aviso de terminación de obra. Si la obra ya existe sin registro, es otro caso: vea regularizar una construcción sin permiso.

¿Aplica la ley del consumidor si contrato una constructora?

La Ley Federal de Protección al Consumidor sujeta los actos con inmuebles a esa ley solo cuando los proveedores son «fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación» (art. 73). Es el caso de quien vende casas terminadas, con sus garantías.

Si usted contrata a una empresa para construir en su propio terreno, no es evidente que ese artículo aplique. El artículo 62 sí obliga a los prestadores de servicios a expedir factura o comprobante de los trabajos. Qué protección tiene en su caso, lo determina un abogado, no esta guía.

De ahí otra razón para lo escrito: el contrato y sus anexos son lo que usted puede exhibir.

¿Qué no cubre esta guía sobre elegir constructora?

No recomienda empresas, no las ordena ni dice cuál es mejor. No compara cotizaciones: es otro tema, y cualquier comparación honesta empieza por que todas coticen lo mismo, con los mismos planos y alcances. Tampoco sustituye a un abogado en el contrato.

Si va a construir y quiere llegar a esa conversación con el proyecto ordenado, Karell Arquitectos puede ayudarle a ordenar el proyecto de su casa: conozca el servicio residencial o escríbanos. El momento en que entra la constructora se ve en la guía completa para construir una casa en la CDMX.

En la primera reunión con cualquier constructora, pregunte: ¿quién será el DRO de mi obra, cómo tiene dado de alta a su personal y qué parte de la obra subcontrata?