Cómo regularizar una construcción sin permiso en la CDMX: el registro de obra ejecutada paso a paso

¿Se puede regularizar una construcción hecha sin permiso en la CDMX?

Hay una vía, pero depende de lo que usted haya construido. El Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (el Reglamento; última reforma consultada: 4 de octubre de 2024) prevé el «registro de obra ejecutada» para quien construyó sin manifestación ni licencia. Es el camino para regularizar una construcción sin permiso en la CDMX, pero tiene una condición de fondo.

La autoridad lo concede cuando «se demuestre que cumple con este Reglamento y los demás ordenamientos legales respectivos, así como con las disposiciones de los Programas» (art. 72). Si lo construido cabe en lo que la zonificación y las normas permiten, se registra. Si no cabe, el texto no ofrece una vía para registrar el exceso.

Esta guía es información general sobre normas publicadas, consultadas el 8 de noviembre de 2026. No es asesoría legal ni promesa de que su obra pueda regularizarse. Cada predio tiene su historia y su zonificación.

¿En qué se diferencia del registro de manifestación y del aviso de terminación?

Son tres momentos distintos de una obra. Tener uno no significa tener los otros:

El aviso de terminación tiene su propia explicación en aviso de terminación de obra y entrega. Y el registro previo de una casa nueva, en manifestación de construcción tipo A.

Si la obra sí tuvo registro y solo difiere de los planos registrados, el artículo 65 pide anexar los planos con las modificaciones y exhibir el pago de los derechos por los metros cuadrados de construcción adicional. El registro de obra ejecutada es para quien nunca registró nada.

¿Qué pide el procedimiento de registro de obra ejecutada?

El artículo 72 fija dos pasos. Primero, presentar la solicitud en la Plataforma Digital «con la responsiva de un Director Responsable de Obra y de los Corresponsables, en su caso». El Director Responsable de Obra (DRO) es el profesional registrado ante la autoridad que firma el cumplimiento normativo; sin él no hay trámite.

Segundo, acompañar la solicitud con estos documentos:

• Constancia de alineamiento y número oficial vigente.
• Prueba de que se cuenta con la legal instalación de toma de agua y de la conexión del albañal.
• Planos de la obra ejecutada: arquitectónicos, estructurales y de instalaciones, incluidos los sistemas de calentamiento de agua por energía solar, en su caso.
• Los demás documentos que el Reglamento exige para registrar una manifestación o expedir una licencia especial.
• La responsiva del DRO y, en su caso, de los Corresponsables.

Con eso, la autoridad revisa la documentación y «practicará una visita a la obra» para constatar que cumple y que se ajusta a lo exhibido. Si procede, autoriza el registro «previo pago de los derechos y las sanciones» que fijan el Código Fiscal y el Reglamento. No tratamos montos: existen, y los determina la autoridad.

Un detalle de oficio: «planos de la obra ejecutada» significa planos de lo que realmente existe, no de lo que se quiso construir. Eso exige un levantamiento de la casa tal como está, con sus muros, losas y cambios. Es la parte que más tiempo y atención pide, y no se puede improvisar sobre un croquis viejo.

¿Qué pasa si mi casa excede el COS o el CUS permitido?

Es la pregunta que más pesa. El artículo 72 condiciona el registro a que se cumplan «las disposiciones de los Programas». Los Programas fijan, entre otras cosas, el área libre y la superficie máxima de construcción de cada predio, de donde salen el COS y el CUS.

El Reglamento no contiene un artículo que permita registrar construcción que rebase esos límites. Lo que sí contiene son consecuencias para la obra en contravención: la autoridad está facultada para ordenar «la demolición parcial o total de una obra, con cargo al propietario, que se haya ejecutado en contravención a este Reglamento, independientemente de las sanciones que procedan» (art. 67). Cuando la demolición es voluntaria, lo que pide el Reglamento está en demoler una casa para construir otra.

Eso no significa que ese sea el desenlace de su caso: no sé qué haría la autoridad con su predio, y nadie puede asegurarlo sin ver el expediente. Significa que el primer paso no es contratar un trámite, sino un diagnóstico: comparar lo construido con el certificado de zonificación, metro por metro.

Criterio de oficio: si la diferencia es pequeña, a veces se resuelve con ajustes en la propia obra (una losa que se retira o un área libre que se recupera) antes de pedir el registro. Eso lo define el DRO con el levantamiento a la vista.

¿Qué sanciones prevé el Reglamento para una obra sin registro?

El artículo 248 enumera las sanciones por infracciones al Reglamento: amonestación por escrito, multa, suspensión o cancelación del registro del DRO, suspensión, clausura, revocación, nulidad y demolición, parcial o total. El rango de las multas lo fija el propio Reglamento; aquí no lo citamos.

Para una obra ya terminada, el artículo 250 dice que la autoridad «procederá a la clausura» cuando se haya ejecutado «sin registro de manifestación de construcción» o sin licencia especial, y que la clausura no se levanta hasta que se hayan «regularizado las obras», en los términos del artículo 66. Imponer sanciones tampoco exime de corregir las irregularidades (art. 246).

Quién verifica: en materia de construcciones y edificaciones, las alcaldías ordenan las visitas de verificación, y el Instituto de Verificación Administrativa tiene atribuciones en desarrollo urbano (Ley del INVEA, art. 14). El artículo 251 sanciona que en la obra no se muestre al verificador, cuando lo pida, copia del registro, los planos sellados y la bitácora.

Hay una advertencia sobre las declaraciones. La manifestación y el registro se firman «bajo protesta de decir verdad». La Ley de Desarrollo Urbano prevé en su artículo 96 que, en el caso de falsedad de manifestación de construcción, el arresto administrativo será inconmutable. Declarar un metro cuadrado de menos en los planos no es una forma de regularizar.

¿Necesito un dictamen estructural para regularizar?

El artículo 72 pide planos estructurales de la obra ejecutada y la responsiva del DRO y de los Corresponsables «en su caso». No usa la expresión «dictamen estructural». Quién debe firmar qué lo decide el Reglamento caso por caso: por ejemplo, exige un Corresponsable en Seguridad Estructural en los supuestos de las normas técnicas y en zonas patrimoniales (art. 36).

En una casa construida sin proyecto, la pregunta técnica es esta: ¿quién calculó esa losa? ¿qué cimentación tiene? Un DRO serio no firma una responsiva sobre una estructura que no ha visto. Puede pedir calas, pruebas o un estudio; para eso, vea la revisión estructural de una casa existente. Lo determina él, no esta guía.

¿Por dónde se empieza y qué errores evitar?

El Reglamento no fija un orden, pero los requisitos del artículo 72 sugieren uno. Es criterio de oficio, no una norma:

• Obtener el certificado de zonificación del predio, para conocer área libre, niveles y superficie máxima de construcción.
• Levantar la casa tal como está: planta por planta, con medidas, niveles y alturas.
• Comparar el levantamiento con el certificado. Si hay exceso, se sabe antes de gastar en el trámite.
• Revisar que la toma de agua y el albañal estén legalmente instalados, porque hay que acreditarlo.
• Contratar al DRO con el levantamiento y la comparación ya hechos, para que firme sobre datos y no sobre suposiciones.

El orden importa porque el paso tres puede cambiar la decisión. Quien firma planos antes de comparar contra el certificado se arriesga a descubrir tarde que el problema era de fondo.

Y hay errores a evitar por el camino. Son errores que se deducen del propio texto del Reglamento, no estadísticas:

• Presentar planos de proyecto en lugar de planos de lo construido: el artículo 72 pide planos de la obra ejecutada, y la visita de la autoridad los coteja.
• Olvidar la toma de agua y el albañal: hay que acreditar que su instalación es legal.
• Ampliar sobre una base sin registro (ampliar una casa en la CDMX): la manifestación tipo A de una ampliación exige que la edificación original tenga licencia o registro (art. 51-I-b).
• Contratar a alguien que promete «arreglarlo» sin un DRO: el trámite exige su responsiva.
• Declarar cosas que no son ciertas en la manifestación bajo protesta.

¿Qué no resuelve esta guía sobre la regularización?

No sustituye a un abogado ni a un DRO. No cubre suelo de conservación, donde no procede el registro de manifestación (art. 47), ni inmuebles patrimoniales, que requieren intervención de la SEDUVI y de otras autoridades competentes. Tampoco trata montos de derechos ni multas.

Si va a vender la casa, el efecto de una obra sin registro en la compraventa es un tema jurídico que esta guía no cubre; consulte a un abogado o a un notario. Criterio de oficio: un comprador informado preguntará por el registro.

Karell Arquitectos puede ayudarle a ordenar lo que existe y lo que se quiere hacer: conozca el servicio residencial o escríbanos. Y si lo que busca es el camino normal, antes de construir, está en el proceso completo para construir una casa en la CDMX.

Lleve esta pregunta a su primer DRO: ¿lo que construí cabe en el COS, el CUS y el área libre del certificado de zonificación de mi predio?