Ampliar una casa en la CDMX: qué registro necesita y cuándo cambia de modalidad

¿Qué trámite necesita una ampliación de casa en la CDMX?

En la Ciudad de México, una ampliación de casa se registra antes de mover un solo ladrillo. El Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (el Reglamento, en lo que sigue; última reforma consultada: 4 de octubre de 2024) pide registrar una «manifestación de construcción» en la Plataforma Digital antes de iniciar los trabajos (art. 47).

Cuál de las tres modalidades le toca depende de una suma: lo que ya está construido más lo que va a agregar. Si esa suma cabe en la tipo A, el trámite es el más sencillo. Si no cabe, cambia de modalidad y entra un Director Responsable de Obra (DRO), el profesional registrado ante la autoridad que firma la responsiva del proyecto y de la obra.

Si su pregunta es cómo se registra una casa nueva, esa explicación está en la manifestación de construcción tipo A. Aquí el punto de partida es distinto: usted ya tiene metros construidos y quiere saber qué cambia al sumarles otros.

Consultado el 8 de noviembre de 2026. Es información general sobre el texto del Reglamento, no asesoría legal ni dictamen sobre su predio.

¿Cuándo basta la manifestación tipo A para ampliar?

El artículo 51, fracción I, inciso b), fija las condiciones. La ampliación de una vivienda unifamiliar cabe en la tipo A solo si la edificación original ya cuenta con licencia de construcción, registro de obra ejecutada o registro de manifestación de construcción, y además no se rebasan cuatro límites a la vez.

Son requisitos que se cumplen todos juntos. Basta que uno se rebase para que la ampliación salga de la tipo A.

Hay una condición que el inciso b) no repite. El primer inciso de la misma fracción, el de casa nueva, dice que si el predio está en zona de riesgo se requiere la tipo B (art. 51-I-a). Si su predio pudiera estar en zona de riesgo, pregunte a su DRO cómo se aplica a una ampliación.

¿Cuenta lo ya construido para el límite de 120 m²?

Sí. El texto dice «incluyendo la ampliación»: el tope de 120 m² es para la construcción total, no para los metros nuevos. Es una confusión fácil de cometer en ampliaciones pequeñas.

Ejemplo con números inventados, solo para ver la lógica. Una casa original de 85 m² a la que se le quieren agregar 30 m² queda en 115 m² y sigue dentro del tope. Si se quieren agregar 45 m², el total es de 130 m² y rebasa el límite, aunque la parte nueva «parezca» chica.

¿Y qué modalidad sigue? El artículo 51, fracción II, define la tipo B para «hasta 10,000 m2 con uso habitacional, salvo lo señalado en la fracción anterior». Leído por exclusión, una ampliación habitacional que sale de la tipo A cae ahí. Es una lectura del texto, no una resolución de la autoridad: su DRO lo confirma al armar el expediente.

En la tipo B el DRO suscribe la manifestación y otorga su responsiva (art. 34-I). Ese es el cambio que se siente en la práctica: ya no se trata de un registro del propietario con un croquis, sino de un proyecto firmado por un profesional.

¿Qué se suma al calcular el COS y el CUS en una ampliación?

Que la ampliación quepa en la tipo A no significa que el predio permita construir más. Son dos preguntas distintas: una es el trámite, la otra es la zonificación. Cómo se calculan el COS, el CUS y el área libre está explicado en cuánto puede construir en su terreno; aquí solo importa qué cambia cuando ya hay casa.

La Norma General de Ordenación 1 define el CUS como «la relación aritmética existente entre la superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del terreno». Y la superficie máxima de construcción es el CUS multiplicado por la superficie del predio. Como la superficie construida es la total, la que ya existe cuenta contra ese máximo (lectura nuestra de la definición).

Antes de dibujar la ampliación conviene restarle a la superficie máxima permitida lo que ya está construido. Lo que sobra es el margen real. Si la casa vieja ya agotó el CUS, la ampliación no tiene dónde caber, sin importar qué modalidad le tocaría.

El artículo 234 del Reglamento lo dice así: las ampliaciones «sólo podrán ser autorizadas si los Programas permiten el uso del suelo, la densidad y/o intensidad de ocupación del suelo». Y para quien tiene un certificado de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos, la misma norma agrega que «no podrá ampliar la superficie de uso acreditada».

Los datos de su predio salen del certificado de zonificación. La SEDUVI informa que el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo Digital tiene la misma validez que el presencial y se tramita con la cuenta catastral de la boleta predial.

¿Qué documentos pide la autoridad para una ampliación en tipo A?

El artículo 52 enumera lo que lleva la manifestación tipo A. Para una ampliación, lo central es que la autoridad pueda distinguir lo que ya existía de lo que usted va a agregar:

• Nombre del propietario o poseedor y ubicación del predio.
• Constancia de alineamiento y número oficial vigente.
• Comprobantes de pago de los derechos respectivos (el artículo 48 los prevé; el monto lo fija el Código Fiscal y no lo tratamos aquí).
• Plano o croquis con ubicación, superficie del predio, metros cuadrados por construir, distribución, dimensiones de los espacios y área libre.
• Licencia de construcción, registro de obra ejecutada o registro de manifestación de la edificación original, e indicar en el plano la edificación original y el área de ampliación.
• Aviso de intervención o autorización de la autoridad competente, si el inmueble está en un área de conservación patrimonial o es patrimonio cultural urbano.

Una vez que la documentación está completa, la autoridad registra la manifestación «sin revisar el contenido» y usted puede «iniciar de forma inmediata la construcción» (art. 48). No es un permiso que se espera: es un registro. Pero la revisión llega después: según el artículo 50, la autoridad «revisará los datos y documentos ingresados» y verificará el desarrollo de los trabajos.

Hay dos obligaciones prácticas más. Al llenar el formulario se declara bajo protesta de decir verdad que se cumple el Reglamento (art. 48), y el propietario debe colocar en la obra un letrero visible desde la calle con el número de registro y la vigencia. La vigencia del registro tipo A es de un año prorrogable (art. 54).

¿Puedo ampliar si la casa original no tiene registro?

Con la tipo A, no: el inciso b) exige que la edificación original ya tenga licencia, registro de obra ejecutada o registro de manifestación. Una casa construida sin ninguno de esos papeles no cumple el primer requisito.

El Reglamento sí prevé una salida para la obra ya hecha: el registro de obra ejecutada del artículo 72. La autoridad lo concede cuando se demuestra que la obra «cumple con este Reglamento y los demás ordenamientos legales respectivos, así como con las disposiciones de los Programas», con responsiva de un DRO y una visita a la obra.

Ese procedimiento tiene sus propios requisitos y su propio orden de ideas, y no lo desarrollamos aquí. Lo que sí le conviene saber antes de planear nada: si su casa no tiene papeles, la secuencia lógica es resolver primero lo existente (vea regularizar una construcción sin permiso) y después hablar de ampliar. Entregar un plano de ampliación sobre una base sin registro pone en duda todo el expediente.

¿Qué más revisa un DRO antes de ampliar?

El artículo 235 pone un límite que no depende del trámite: en una ampliación «no se podrán sobrepasar los límites de resistencia estructural, las capacidades de servicio de las instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias» de la edificación en uso, salvo que exista la infraestructura para dar el servicio y las autoridades lo aprueben.

La casa debe poder cargar lo nuevo y sus instalaciones deben poder atenderlo. Eso no lo resuelve el formato de registro ni el plano. Lo determina un profesional que conozca la estructura y las instalaciones existentes; la revisión estructural de una casa existente explica cómo se pide. Criterio de oficio: cuando hay que sumar un nivel, la primera pregunta no es de diseño, sino qué soporta la cimentación.

Hay otra revisión que suele olvidarse: el muro del vecino.

El Código Civil para el Distrito Federal presume la copropiedad, mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario, de la pared que divide edificios contiguos, hasta el punto común de elevación (art. 953-I), y dice que quien alza una pared común lo hace «a sus expensas» e «indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales» (art. 964).

Si va a apoyar o elevar un muro medianero, hable con un abogado: aquí solo se cita el texto, sin conclusión propia.

El proyecto también debe respetar la separación con colindancias que el artículo 77 del Reglamento remite a las Normas de Ordenación y a los artículos 87, 88 y 166.

Si la ampliación es un nivel más, vea lo que decide la estructura al construir un segundo piso.

¿Qué no cubre esta guía sobre ampliaciones?

Tres casos cambian la ruta y no los desarrollamos. Si el predio está en suelo de conservación, el artículo 47 dice que «no procede el registro de manifestación de construcción».

Si el inmueble está en un área de conservación patrimonial o es monumento, intervienen la SEDUVI y la autoridad competente (art. 52, fracciones V y VI).

Y si el predio está en zona de riesgo, el artículo 51-I-a exige la tipo B para casa nueva; su DRO le dirá cómo se aplica a una ampliación.

Tampoco cubre cuánta ampliación puede soportar su estructura, ni la viabilidad de subir un nivel concreto: eso se determina con la casa a la vista, no con un artículo.

Si va a ampliar, Karell Arquitectos puede ayudarle a ordenar el proyecto antes de decidir la obra: conozca el servicio residencial o escríbanos. Y para ubicar una ampliación en el orden completo de una obra, vea la guía de cómo construir una casa en la CDMX.

Antes de la primera reunión con un profesional, lleve tres cosas: el comprobante del registro o licencia de la casa actual, el certificado de zonificación del predio y una lista de qué espacios necesita agregar. Con eso se contesta la pregunta de fondo: cuántos metros hay disponibles de verdad.