Quién firma la revisión estructural de una casa que ya existe en la CDMX y qué se revisa

¿Cómo se revisa la estructura de una casa que ya existe en la CDMX?

Con un profesional registrado que visite la casa. En la CDMX, la revisión de la estructura de una casa existente la hace un Director Responsable de Obra (DRO) o un Corresponsable en Seguridad Estructural, figuras que define el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (el Reglamento; última reforma consultada: 4 de octubre de 2024). Empieza con una inspección ocular y la recopilación de antecedentes del inmueble.

Si lo que busca es cómo se diseña una casa nueva para resistir sismos, esa explicación está en cómo se diseña una casa para sismos. Aquí el tema es lo contrario: una casa ya construida, con su historia y sus modificaciones.

Consultado el 8 de noviembre de 2026. Esta guía no diagnostica ninguna casa ni ninguna grieta. Solo explica quién revisa, qué se espera de esa revisión y cuándo conviene pedirla.

¿Quién puede firmar un dictamen estructural?

El artículo 36 distingue dos niveles de Corresponsable en Seguridad Estructural: el Nivel 1, con al menos 5 años de experiencia acreditada en diseño estructural, y el Nivel 2, con al menos 15. Qué nivel conviene a una casa, como criterio de oficio, lo define la complejidad del caso.

Lo práctico: pida el nombre y el número de registro de quien firmará, y búsquelo en el padrón del ISC, que publica listas de vigentes y no vigentes. Un sello en un papel que no aparece en el padrón no vale como un dictamen firmado por un profesional registrado.

¿Qué es la constancia de seguridad estructural y cuándo se pide?

Dos documentos se llaman casi igual y no son lo mismo.

La Constancia de Verificación de Seguridad Estructural es el documento que firma el Corresponsable donde se demuestra que la estructura «cumple con lo establecido en los Lineamientos Técnicos». El Reglamento la exige para construcciones del Grupo A y del Subgrupo B1 (art. 71), y su renovación es quinquenal, o después de un sismo que rebase 90 cm/s² en la estación que el artículo 71 Bis señala, o cuando la Administración lo determine.

El Grupo A reúne edificaciones esenciales o de gran concurrencia. El Subgrupo B1 incluye, en zona III, construcciones de más de 15 m de altura o más de 3,000 m²; en las zonas I y II, de más de 30 m o más de 6,000 m² (art. 139).

Una casa unifamiliar común queda por debajo de esos umbrales, y su DRO lo confirma; por eso esta constancia no es el documento que normalmente se pide a una casa.

La otra figura es la «constancia de seguridad estructural» a secas, que el Reglamento menciona al hablar del aviso de terminación de obra: se presenta «siempre que la construcción lo requiera» (art. 3). Cuándo la requiere una casa lo determina el caso. La entrega completa de una obra incluye el aviso de terminación.

¿Qué revisa un corresponsable al visitar la casa?

El ISC describe cómo hace sus propios dictámenes sobre edificaciones existentes, y es una guía útil de lo que debe esperar de cualquier revisión seria. La inspección ocular consiste en «una revisión del interior y exterior del inmueble con el objeto de evaluar sus condiciones estructurales», con recopilación de datos técnicos, fotografías e información sobre los antecedentes.

Entre los datos, el ISC menciona las características geométricas en planta y elevación, la rigidez, las masas y los entrantes y salientes, para conocer el nivel de irregularidad conforme a las normas de diseño por sismo.

Para la Constancia de Verificación, el Reglamento va más lejos: debe basarse en «inspecciones oculares exhaustivas, estudios analíticos y de campo», considerando «los daños en la estructura, antigüedad, zona geotécnica, y cualquier información pertinente» (art. 71). En una casa, lo razonable es esperar algo equivalente en sentido, ajustado a su tamaño. Es criterio de oficio, no una exigencia del texto.

Para esa visita, prepare lo que exista: planos originales, registros o licencias, historial de ampliaciones y reparaciones, y cualquier estudio de mecánica de suelos del predio. Una casa sin planos no es imposible de revisar, pero reconstruir qué tiene adentro lleva más trabajo. Si además la obra existente no tiene registro, vea regularizar una construcción sin permiso.

Y antes de la visita, acuerde por escrito qué va a recibir: el alcance de la revisión, la fecha, el nombre y el número de registro de quien firma, y qué no cubre. Una revisión no es un proyecto de reforzamiento; si hace falta uno, es un trabajo distinto, con su propio alcance. Esta lista es criterio de oficio, no un requisito del Reglamento.

¿Cuándo conviene revisar la estructura antes de comprar, ampliar o remodelar?

Antes de comprar una casa usada, de sumar un nivel y de abrir o quitar muros. Son tres momentos distintos, con una razón común: lo que se agrega o se quita cambia las cargas. El Reglamento ya lo dice para ampliaciones: «no se podrán sobrepasar los límites de resistencia estructural» de la edificación en uso (art. 235).

Para quitar muros hay un límite de trámite: el registro más sencillo cubre la reparación o modificación de una vivienda, o la apertura de claros de hasta 1.5 m, solo «si no se afectan elementos estructurales» (art. 51-I-c y e).

Y las obras que no requieren registro lo son siempre que no afecten los elementos estructurales (art. 62). Mover un muro de carga sin revisión sale de esos supuestos. Para ampliar, vea qué trámite necesita una ampliación. Y para usar la azotea como terraza, vea azotea habitable en una casa de la CDMX.

En una compraventa, comparar construir con comprar una casa hecha es otra decisión. Lo que aquí se añade: una casa usada puede pedir una revisión de su estructura como parte de la decisión, igual que se revisa el estado legal.

¿Una grieta en un muro significa peligro?

No lo puedo decir desde aquí, y ninguna guía puede. Una grieta puede ser un efecto de acabado o una señal de movimiento de la estructura o del suelo. Distinguirlo exige ver la casa, su cimentación y su historia.

Lo que sí se puede decir es cuándo conviene llamar a un especialista, como criterio de oficio: cuando la grieta crece o aparece después de un sismo, cuando puertas y ventanas dejan de cerrar, cuando un piso se inclina, o cuando hay cambios en columnas o trabes. En esos casos, no espere.

La vía institucional existe. Según el ISC, la Unidad de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Alcaldía y la Secretaría de la Ciudad son las primeras instancias de respuesta y las que hacen los dictámenes técnicos de riesgo, y el ISC interviene cuando la casa se considera de ALTO RIESGO. El ISC publica además un formato de evaluación postsísmica rápida.

Por su ubicación, dice el ISC, la ciudad tiene un elevado peligro sísmico, y los dictámenes son especialmente necesarios en la zona geotécnica III, la lacustre, de suelos blandos. Si su casa está ahí, la duda sobre una grieta merece más atención, no menos.

¿Qué normas rigen la evaluación y cuáles están en actualización?

El Reglamento remite, para la evaluación postsísmica, a la «Norma de Evaluación y Rehabilitación vigente» (art. 71 Ter). Esa norma técnica complementaria se llama «Evaluación y Rehabilitación Estructural de Edificios Existentes».

El registro oficial de regulaciones de la Ciudad de México la da por publicada en la Gaceta Oficial el 6 de noviembre de 2023 y en vigor desde el 7 de noviembre de 2023, y el texto publicado por la Consejería Jurídica contiene su sección 3.2, «Evaluación post-sísmica», con un Nivel 1 de evaluación rápida y un Nivel 2 de evaluación intermedia. La Norma para la Revisión de la Seguridad Estructural de las Edificaciones se publicó en la Gaceta Oficial el 15 de diciembre de 2017.

Hay un dato de vigencia importante. El 19 de septiembre de 2024 la Secretaría de Obras y Servicios anunció en la Gaceta (la copia que consulté la difunde la Universidad Iberoamericana) el proceso para actualizar el Reglamento y sus normas técnicas para 2024 a 2029, y esas dos normas están en la lista. La página del ISC consultada el 8 de noviembre de 2026 sigue mostrando como última reforma del Reglamento la del 4 de octubre de 2024.

No verifiqué si hubo reformas a esa norma después de noviembre de 2023, así que no cito más contenido de ella. Si su proyectista invoca esa norma, pregúntele qué edición usa.

Si lo que se piensa es sumar un nivel a la casa, vea lo que decide la estructura en un segundo piso.

¿Qué no cubre esta guía de revisión estructural?

No diagnostica casas ni grietas, no sustituye a un Corresponsable en Seguridad Estructural y no da criterios de reforzamiento. Tampoco trata las condiciones de contratación de la revisión, que dependen del profesional.

Si necesita ordenar el proyecto de una ampliación o una remodelación después de la revisión estructural, Karell Arquitectos puede acompañar el proyecto: conozca el servicio residencial o escríbanos. Y para ubicar la revisión dentro del proceso de obra, vea el proceso de construcción de una casa en la CDMX.

Al profesional, pregúntele: ¿cuál es su número de registro, en qué padrón aparece y qué documentos de mi casa necesita antes de la visita?