Azotea habitable en una casa de la CDMX: qué revisar de la carga, el barandal y el drenaje antes de usarla como terraza

¿Qué se necesita para usar la azotea de una casa como terraza?

Una azotea habitable necesita tres cosas: una estructura revisada para ese uso, protecciones de al menos 90 cm en todo el perímetro y un drenaje que no se estanque. Así lo dicen, por partes, la Norma Técnica Complementaria (NTC) para el Proyecto Arquitectónico y la NTC de criterios y acciones estructurales de la CDMX. Una azotea diseñada solo para recibir lluvia no queda lista para recibir gente por poner un barandal.

Este artículo no explica cómo impermeabilizar ni cómo naturar una azotea; eso es otro tema. Aquí se trata de la azotea como espacio de uso y de su seguridad. Consulté el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (en adelante, el Reglamento) y las normas técnicas el 8 de noviembre de 2026.

Una reserva sobre versiones, que explico al final: el texto de las normas de estructura es el de 2023 y el de proyecto arquitectónico es el que apareció en diciembre de 2024. Ninguno lo vi con carátula de la Gaceta.

¿Una azotea aguanta ser terraza?

Depende de cómo se diseñó. La NTC de criterios y acciones fija cargas vivas unitarias por destino, en su tabla 6.1.2.2. La fila de habitación (casa, departamentos, dormitorios) y la fila de cubiertas y azoteas son distintas, y la de azoteas varía además con la pendiente. La norma no trata una azotea como un piso donde se vive. Cómo se comparan los sistemas de losa está en losa de vigueta y bovedilla, maciza o losacero.

Hay un dato que no voy a darle. En la copia de la tabla que abrí, los valores de la fila de cubiertas y azoteas aparecen con cifras en kN/m² y en kg/m² que no son equivalentes entre sí. Para no darle un número que pueda estar mal, no lo reproduzco. Lo confirma el estructurista con el texto oficial.

Hay reglas que sí están claras. Las cargas vivas de cubiertas y azoteas, dice una nota de la tabla, «no incluyen las cargas producidas por tinacos y anuncios, ni las que se deben a equipos u objetos pesados». Esas cargas se prevén aparte y se especifican en los planos estructurales. Los elementos de la azotea también se revisan con una carga concentrada de 1 kN (100 kg) en la posición más crítica.

Y hay una que conviene leer completa: el apartado 6.1.4.1 dice que el propietario o poseedor responde de los perjuicios que cause un cambio de uso o una remodelación cuando produzca cargas mayores o con una distribución más desfavorable que las del diseño aprobado. Convertir una azotea en terraza es un cambio de uso. Por eso conviene revisar la estructura antes, no después. Si la casa ya existe y no sabe qué calculó quien la construyó, empiece por la revisión estructural de una casa existente.

Lo que ya está en su azotea también cuenta. La misma tabla permite, para equipos ligeros como paneles solares, considerar su peso como parte de la carga viva nominal solo si no rebasa la carga viva instantánea, si por su fragilidad no se puede caminar sobre ellos y si están instalados a una altura de entre 100 y 600 mm. Qué revisar antes de instalar paneles está en paneles solares y calentador solar en una casa de la CDMX.

Si no se cumple, el peso se cuenta como carga muerta. Una terraza con paneles en medio es otro problema de diseño: el espacio para caminar y el de los paneles compiten.

¿A qué altura debe ir el barandal o el pretil de una azotea?

La NTC para el Proyecto Arquitectónico lo dice en su apartado 2.4.1.1: las azoteas que se usen para actividades como tendido de ropa, esparcimiento o naturación deben tener protecciones con una altura de al menos 90 cm en todo el perímetro. Se excluyen las azoteas con actividades de mantenimiento realizadas por personal especializado, siempre que incluyan líneas de vida.

Una lectura mía, marcada como lectura: como una azotea es exterior, el barandal de una terraza cae en el renglón de «cualquier otro caso», 1.00 kN/m, y no en el de «interior de viviendas». Es la cifra que coincide con la NTC de criterios y acciones. Confírmelo con su estructurista.

Otro dato de la NTC de viento: los parapetos, dice un comentario, por lo general no se consideran parte de la estructura principal, «sin embargo, deben considerarse las presiones que se generen sobre éstos y resistir las fuerzas resultantes». Un pretil alto de block sin refuerzo es un muro expuesto al viento.

El apartado 2.4.1.3 de la NTC arquitectónica agrega que los muebles y elementos con riesgo de ser movidos por el viento deben anclarse a la estructura.

¿Cómo se drena una terraza?

El Reglamento prohíbe en su artículo 126 «el uso de gárgolas o canales que descarguen agua a chorro fuera de los límites propios de cada predio». En una terraza, eso descarta la solución clásica de sacar el agua por un tubo al vacío hacia la calle o el vecino.

La NTC de criterios y acciones agrega una revisión que se olvida: bajo condiciones de granizo, la pendiente en todos los puntos de la cubierta debe permitir el drenaje adecuado y evitar la inestabilidad por estancamiento de agua (7.3.4.1). Una terraza con una zona hundida, encharcada, carga más de lo que se pensó.

La NTC arquitectónica solo fija una intensidad de lluvia de cálculo (5 minutos de duración y 10 años de tiempo de retorno) para coladeras de azotea, canalones y bajadas dentro de los sistemas de reúso de agua pluvial (6.2.3.5.1 e). No encontré en esa norma una regla general equivalente para el drenaje de una terraza sin ese sistema; el proyectista de instalaciones y el DRO deben definir el criterio. Qué hacer con esa agua, captarla o no, lo trata la captación de agua de lluvia en una casa.

¿Cómo se llega a la azotea y qué más cambia al habitarla?

El Reglamento exige en su artículo 97 escaleras o rampas peatonales que comuniquen todos los niveles de una edificación, aunque haya elevador. La NTC permite escaleras en caracol para el acceso a azoteas y espacios de servicio, y pide que cumplan los requisitos de toda escalera. Las medidas de esa escalera son otro tema.

Habitar la azotea tiene otros efectos. Más peso arriba entra en el análisis sísmico de la casa; es criterio de oficio, pero es lo que explica por qué el estructurista debe saber qué se va a poner allí.

Y la altura total puede cambiar. Un pretil de 90 cm sobre la losa suma altura, y en la manifestación tipo A el límite es de 5.5 m (art. 51-I-a). Pregunte a su Director Responsable de Obra (DRO) desde dónde se mide la altura y si el pretil cuenta.

¿Se necesita registrar el cambio de uso de la azotea?

El Reglamento no menciona expresamente convertir una azotea en terraza. Lo que sí dice, en su artículo 62, es que no se requiere manifestación de construcción ni licencia especial para la «impermeabilización y reparación de azoteas, sin afectar elementos estructurales» y para obras similares que no afecten elementos estructurales.

Mi lectura de ahí: si su proyecto solo ajusta acabados e impermeabiliza, está en ese terreno; si agrega cargas, losa, escalera de acceso, pérgola con columnas o cualquier elemento estructural, ya no. No es una conclusión jurídica. Con qué modalidad se registra una obra lo explica la manifestación tipo A, y en cualquier caso lo confirma su DRO.

¿Qué debe pedir antes de abrir la azotea al uso?

Una lista corta, que es criterio de oficio y no un trámite de la norma, para llevar a la reunión con su arquitecto y su estructurista:

• Una nota del estructurista que diga para qué carga se revisó la losa y qué no debe ponerse encima (jardineras llenas, tinacos nuevos, equipos).
• Altura y tipo de pretil o barandal, con su anclaje y su resistencia, en el plano.
• Pendientes de piso y ubicación de coladeras en el plano, con la salida del agua.
• Qué muebles o equipos van anclados y cómo.
• Qué se va a registrar y con qué modalidad, según su DRO.

¿Qué no cubre esta guía de la azotea habitable?

Primero, las versiones. El texto de las normas de estructura que cito es el 2023 del portal de la Consejería Jurídica de la Ciudad de México; un aviso de la Gaceta del 19 de septiembre de 2024 dice que el 6 de noviembre de 2023 se publicó el acuerdo que las actualiza, y que ese sea el texto que abrí lo infiero.

El texto de la NTC arquitectónica que abrí es el anexo técnico de la Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 1505, del 12 de diciembre de 2024; esa publicación está confirmada en fuente oficial. De acuerdo con el sector, rige desde el 12 de junio de 2025, seis meses después, pero no leí el transitorio en una fuente oficial abierta. Pregunte a su DRO qué versión rige su trámite.

Segundo, no di cifras de carga viva de azoteas por la inconsistencia que expliqué. Tercero, no cubro impermeabilización ni naturación.

Si va a hacer una terraza, pida al estructurista una memoria que diga qué carga se previó y qué se debe evitar poner. Puede escribirnos con la planta de su azotea; los proyectos de Karell Arquitectos son residenciales. Para ubicar la azotea en el proceso de obra, lea el proceso para construir una casa en la CDMX, paso a paso.