Casa en terreno angosto en la CDMX: qué se resuelve con 6 metros de frente

¿Cómo se diseña una casa en un terreno angosto de 6 metros de frente?

Una casa en terreno angosto se diseña resolviendo primero tres cosas: por dónde entra la luz, dónde sube la escalera y qué hace el frente además de ser fachada. La planta viene después. Con 6 metros entre medianeras, cada decisión le quita ancho a otra.

En la CDMX, la Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico prohíbe iluminar o ventilar un local a través de una fachada de colindancia. Eso obliga a que el aire y la luz lleguen por otro lado: el frente, el fondo, un patio o un domo.

Aquí van esas reglas y los criterios de diseño que salen de ellas, según el Reglamento de Construcciones y la norma técnica que consulté el 8 de noviembre de 2026. Para ubicar esta decisión dentro de toda la obra, vea las etapas para construir una casa en la CDMX. No es un modelo de casa ni un proyecto para su predio: la zonificación, la orientación y el suelo de su terreno cambian la respuesta.

¿Qué dice el Reglamento sobre un frente de 6 metros?

El número aparece en dos artículos del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, última reforma consultada del 4 de octubre de 2024. Dicen cosas distintas, y conviene no mezclarlas.

Seis metros exactos no son «menores de seis metros». Aun así, un frente de 6.00 m en escritura puede medir menos al levantarlo. Pida el levantamiento topográfico y la constancia de alineamiento antes de dibujar. El trámite de la tipo A completo está en la manifestación de construcción tipo A.

¿Cómo entra la luz a una casa entre medianeras?

La Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico (NTC) publicada en la Gaceta Oficial No. 1505 del 12 de diciembre de 2024, dice dos cosas seguidas. No se permite iluminar ni ventilar a través de fachadas de colindancia. Y no se permiten ventanas con vista de costado u oblicua hacia las colindancias si no hay la distancia mínima de un patio.

Lo que sí cuenta como iluminación y ventilación, según la misma NTC:

• Ventanas: el área de iluminación no será menor al 17.5 % del área del local (15 % en locales complementarios, como sanitarios o cuartos de lavado).
• Ventilación natural: aperturas que sumen al menos el 5 % del área neta del espacio.
• Domos: la proyección horizontal no será menor al 4 % del área del local, con vidrio de seguridad y coeficiente de ganancia de calor solar no mayor que 0.70.
• Patios de iluminación y ventilación: dimensión mínima de 2.50 m medida perpendicularmente a la ventana y proporción de un tercio de la altura de los paramentos para locales habitables (un cuarto para complementarios).

Los muros de un patio que se limita al mínimo, y hasta 1.3 veces ese valor, llevan acabado liso y color claro. Si el patio se techa, solo se permite con domos o cubiertas transparentes o traslúcidas, con el mismo límite de ganancia de calor solar y con un área de ventilación en la cubierta no menor al 10 % del piso del patio.

Un patio de luz no se cierra a ras: respira. Las medidas completas están en patio de iluminación y ventilación.

La publicación de esta NTC en la Gaceta Oficial No. 1505, del 12 de diciembre de 2024, está confirmada en fuente oficial. Según el sector, rige desde el 12 de junio de 2025, seis meses después; no pude leer el transitorio en una fuente oficial abierta. Si rige otro texto, los números pueden cambiar. Su Director Responsable de Obra (DRO) le confirma el vigente para su obra.

¿Cómo se reparte la planta cuando el frente es de 6 metros?

Lo que sigue es criterio de oficio, no norma. Es lo que suele funcionar cuando el lote es largo y angosto, y se rompe si su terreno tiene otra orientación o una pendiente.

• Un patio o un vacío a mitad del lote. Parte la casa en dos cuerpos y reparte luz por ambos lados sin tocar las medianeras.
• Escalera pegada a una medianera, con luz cenital. Deja libre el resto del ancho y sube la luz a los niveles bajos.
• Cocina y baños en el mismo muro. Las instalaciones suben en un solo ducto y los cuartos que menos luz necesitan quedan entre medianeras.
• Las recámaras y la sala, hacia el frente y el fondo, que son las únicas caras con ventana directa a la calle o al jardín.
• Muros bajos o vidrio en lugar de tabiques de piso a techo, para que la luz del frente alcance la mitad de la casa.

El frente también trabaja. Una ventana alta y una puerta sin vestíbulo profundo dejan entrar luz al primer cuarto sin exponer la sala a la banqueta.

Si el frente da al poniente, el sol de la tarde entra directo. Un alero o un volado ayudan, siempre que respeten las reglas de ventanas bajo volados (la NTC solo cuenta como iluminación la ventana remetida, como máximo, la altura de piso a techo del local). También es criterio de oficio.

Ejemplo con números inventados, solo para la geometría: un lote de 6 por 20 metros mide 120 m². Con 20 % de área libre, 24 m² quedan sin techar y la casa ocupa 96 m² en planta baja. Ese 20 % no es una zonificación real. Su certificado le da el verdadero. La cuenta completa está en cuánto puede construir en su terreno.

¿Qué cambia en la escalera de una casa angosta?

En un frente de 6 metros la escalera es el elemento que más se come. La NTC fija sus mínimos en el apartado de habitabilidad, y valen para todas las escaleras, también las de una casa. El detalle está en las medidas de la escalera según el Reglamento.

Ejemplo hipotético con cuenta propia: un entrepiso de 2.70 m, con peralte máximo de 18 cm, pide al menos 15 peraltes. Con 14 huellas de 25 cm, el desarrollo recto mide 3.50 m. En un lote que se extiende a lo largo, eso cabe pegado a una medianera. En uno corto, no. Por eso la escalera se dibuja antes que las recámaras. Si la casa ya existe y lo que busca es sumar un nivel, la pregunta cambia y la responde lo que decide la estructura al subir un nivel.

¿Dónde cabe el estacionamiento?

Depende de cuál texto rija. La NTC de 2024 dice que las edificaciones en la CDMX «podrán construirse sin la obligación de contar con los cajones de estacionamiento para vehículos motorizados», salvo ciertos usos (hospitales, talleres, bomberos y otros), y fija un máximo de 3 cajones por vivienda. Añade que, según la zona, puede haber una aportación a un fondo de movilidad.

Pero el artículo 51-I-a del Reglamento, para la tipo A, todavía pide cumplir «el número de cajones de estacionamiento» de los Programas de Desarrollo Urbano. No resolví esa diferencia, y tampoco pretendo hacerlo aquí: es una pregunta para su DRO antes de dibujar una cochera.

Criterio de oficio: en 6 metros, un cajón con puerta peatonal reparte casi todo el frente. Si la cochera no es obligatoria en su caso, pregúntese si quiere dedicarle ese frente, o si prefiere un jardín, un acceso más ancho o una ventana mayor.

¿Un terreno angosto afecta el COS y el CUS?

No cambia la fórmula; cambia lo que sale de ella. La Norma General de Ordenación 1 usa el área libre de la zonificación para calcular la superficie de desplante y la construcción máxima, sin importar la forma del lote. Un lote angosto y largo con el mismo porcentaje de área libre desplanta la misma superficie que uno cuadrado.

La diferencia está en dónde cae el área libre. En un lote angosto, la mejor ubicación suele ser un patio interior o el fondo, no una franja entre medianeras, que nadie usa. La Norma 1 incluye una opción para predios menores de 200 «metros» (el texto no precisa la unidad), que conviene revisar con su certificado de zonificación.

La separación con los predios vecinos, según el artículo 77 del Reglamento, debe cumplir las Normas de Ordenación y los artículos 87, 88 y 166. En las fachadas de colindancia, además, la NTC pide una resistencia al fuego determinada y limita el porcentaje de ventanas.

¿Qué límites tiene esta guía?

• No sé cuánto mide ni cómo está orientado su lote. Eso mueve la ubicación del patio y de la escalera.
• Los números de la NTC son los del texto que abrí. La vigencia desde el 12-jun-2025 es dato del sector, no del transitorio; tampoco confirmé si hubo reformas posteriores.
• Las medianeras tienen implicaciones estructurales y legales entre vecinos que aquí no se tratan. Las revisa su ingeniero estructural y, en su caso, un abogado.
• El suelo de su terreno cambia la cimentación. Se revisa con un estudio de mecánica de suelos.
• Esto no sustituye al DRO, que es quien firma y responde ante la autoridad.

Antes de hablar con un despacho, escriba su lista de cuartos. Si quiere platicar el caso de su terreno, conozca Karell Arquitectos en residencial o escriba desde contacto.