Cuánto puede construir en su terreno: cómo se calculan COS, CUS y área libre

¿Cuánto puedo construir en mi terreno en CDMX?

Antes de dibujar una sola planta hay una cuenta que decide casi todo: cuántos metros cuadrados le permite construir su terreno. No la decide su presupuesto ni lo que el vecino levantó hace diez años. La decide la zonificación de su predio, que fija, entre otras cosas, dos datos para esta cuenta: cuánto del terreno debe quedar libre y cuántos niveles se permiten.

Con esos dos datos salen dos números. El primero es cuánto puede ocupar la casa en planta baja (el COS). El segundo es cuánto puede construir sumando todos los niveles (el CUS). Este artículo explica cómo se calculan, con un ejemplo inventado y rotulado como tal, y dónde consulta la zonificación real de su predio.

No conocemos su terreno, así que no podemos darle un número; sí el método y las fuentes oficiales, para que llegue a la primera reunión con su arquitecto sabiendo qué preguntar. Lo que sigue se basa en la Norma General de Ordenación 1, el Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano y el Reglamento de Construcciones, consultados el 8 de noviembre de 2026. Una reserva: la copia de la Norma 1 que abrimos es la que difunde la PAOT, con última reforma de abril de 2005. No afirmamos que sea la vigente para su predio; eso lo confirma el certificado de zonificación.

¿Qué son el COS, el CUS y el área libre?

Son tres términos que se usan juntos y se confunden seguido. El Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano los define en su artículo 4, y la Norma General de Ordenación 1 explica cómo se calculan. La tabla junta las dos fuentes.

Hay una diferencia de forma: el Reglamento define el COS como una resta, y la Norma 1 lo describe como el procedimiento para obtener la superficie de desplante, «restando del total de la superficie del predio el porcentaje de área libre que establece la zonificación». El resultado práctico es el mismo: cuántos metros puede ocupar la casa en planta baja.

¿Cómo se calculan COS y CUS? Un ejemplo con números inventados

Ejemplo hipotético: un terreno de 250 m², con 30 % de área libre y 3 niveles permitidos. Ninguna de esas cifras es de una colonia ni de una zonificación real. Se eligieron para que la cuenta sea fácil de seguir.

La lectura es sencilla. La casa se puede apoyar en 175 m² y sumar hasta 525 m² construidos entre los tres niveles. Una casa de 380 m² cabe en ese terreno hipotético; una de 600 m² no.

El 525 es un techo, no una meta. Y no se puede poner en un solo nivel: la planta baja no pasa de 175 m². Es un error fácil de cometer, y más fácil de corregir cuando la cuenta todavía está en el papel.

¿Qué cambia si mi terreno es chico?

La Norma 1 trae una opción para lotes chicos: «En predios menores a 200 metros, en donde el área libre establecida en la zonificación sea del 40% o mayor, se podrá optar por un área libre de hasta un 30%, siempre y cuando no se rebase la superficie máxima de construcción permitida». El texto dice «metros» sin precisar la unidad; aquí lo leemos como metros cuadrados, y conviene confirmarlo en su certificado.

Otro ejemplo hipotético: un terreno de 180 m², con 40 % de área libre y 3 niveles. Mire qué pasa con la opción.

La opción le da más huella, no más metros. Con 126 m² de desplante por tres niveles saldrían 378 m², pero la propia norma dice que no se puede rebasar la superficie máxima, que sigue siendo 324 m².

Dice «se podrá optar»: es una opción, no un derecho automático. Si aplica a su predio y cómo se tramita, no lo sabemos. Confírmelo con su certificado de zonificación y con el Director Responsable de Obra.

En un frente angosto, vea cómo se aprovecha un terreno de 6 m de frente.

¿Cómo sé la zonificación de mi terreno?

La zonificación no se adivina ni se pregunta al vecino: se consulta. El portal de Metrópolis CDMX enlaza a «Conoce la normatividad de tu predio». Estos son los pasos, según la guía de preguntas frecuentes de la propia dependencia.

• Busque su boleta predial. La cuenta catastral son los 8 primeros dígitos, de izquierda a derecha, del «Número de Cuenta».
• Con esa cuenta, consulte la normatividad de su predio en el sistema de información geográfica de la Ciudad (SIG-CIUDADMX), al que se llega desde ese mismo portal de Metrópolis. No ponemos el enlace directo porque solo lo encontramos con «http» y puerto 8080, sin versión segura. La guía de Metrópolis lo presenta como el lugar para revisar la normatividad del uso del suelo del predio.
• Para tener el documento oficial, tramite el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo (CUZUS), presencial o digital. La guía de Metrópolis dice que «Ambos tienen la misma validez».
• En el certificado, busque los dos datos que, según la Norma 1, fija la zonificación: el número de niveles y el porcentaje de área libre. Qué datos trae exactamente cada certificado es lectura nuestra: confírmelo al recibirlo.

Algunos casos se salen del camino digital. La tabla resume lo que dice la guía.

No damos aquí el costo del certificado: no lo verificamos en una fuente oficial abierta. Pregúntelo en el trámite.

¿En qué momento revisa la autoridad estos números?

El cálculo no es un ejercicio teórico: aparece en el trámite y en la obra. Esto es lo que dice el Reglamento de Construcciones, en la versión con reforma del 4 de octubre de 2024 (el texto todavía dice «Delegación»; hoy son Alcaldías).

• Art. 51-I-a. Incluso la vivienda unifamiliar de hasta 120 m² (con las demás condiciones que fija el inciso) debe contar con «el porcentaje del área libre, el número de cajones de estacionamiento y cumplir en general lo establecido en los Programas de Desarrollo Urbano».
• Art. 52-IV. El plano o croquis del trámite de tipo A lleva «superficie del predio, metros cuadrados por construir» y «área libre».
• Art. 53-I-b. En los trámites tipo B y C, la constancia de alineamiento y el certificado de zonificación deben ser «verificados y firmados por el Director Responsable de Obra».
• Art. 70-II. Al terminar, la autoridad autoriza diferencias entre la obra y el proyecto solo si se «respeten las restricciones indicadas en el certificado único de zonificación de uso de suelo».

Traducido: no se vale ajustar los metros en obra. Si el proyecto rebasa, se corrige en papel, antes de excavar. Y el recorrido completo, del terreno a la llave, está en cómo construir una casa en CDMX paso a paso.

¿Qué errores conviene evitar al hacer esta cuenta?

• Calcular con una superficie que ya cambió. Si el predio se fusionó o se subdividió, la guía de Metrópolis pide actualizar su información antes de tramitar el certificado.
• Tratar el área libre como jardín decorativo. La definición no permite ahí techumbres, cubiertas, volados ni cornisas. Confirme con su DRO cómo se aplica a una cochera o a una terraza de su proyecto. Un patio descubierto es una forma de usar esa área libre, como vemos en Barragán y sus jardines [criterio de buena práctica].
• Contar el sótano sin leer las otras normas. La Norma 1 dice que «la construcción bajo el nivel de banqueta no cuantifica dentro de la superficie máxima de construcción permitida», pero debe cumplir las Normas de Ordenación Generales 2 y 4. No las abrimos para este artículo; no suponga que un sótano es metraje gratis.
• Olvidar los árboles. Para los que estén dentro del área a construir, la Norma 1 remite a la ley ambiental y permite ajustar el proyecto, respetando el CUS, previo dictamen de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda. Este caso lo vemos en Casa das Canoas y su terreno.
• Fiarse de lo que construyó el vecino. Una obra vecina no es su certificado, y los certificados pierden vigencia cuando cambian las disposiciones del programa.

Si su terreno es parte de otros predios, vea subdivisión o fusión de predios.

¿Dónde conviene poner el área libre?

Las fuentes que abrimos dicen cuánto debe quedar libre. No leímos que dicten dónde. Esa parte es decisión de proyecto, y ahí está el trabajo de diseño: el área libre es patio, es árbol, es por dónde entra el sol de la tarde y por dónde se ventila la casa [criterio de buena práctica].

Por eso conviene hacer la cuenta primero y la distribución después. Con el tope en la mano, el sol del terreno se estudia, como planteamos en la luz natural de la Iglesia de la Luz, y los metros disponibles se reparten con un programa arquitectónico claro: qué necesita usted de la casa y cuánto cabe de eso.

Con su certificado a la mano, escríbanos con los números de su zonificación y conversamos sobre lo que cabe; así trabaja Karell Arquitectos una casa nueva.