Antes de pedir cotizaciones: el programa de su casa, escrito en una hoja

¿Qué es el programa arquitectónico de una casa?

El programa arquitectónico de una casa es el documento que reúne lo que usted necesita que la casa haga: qué actividades se van a realizar, qué espacios las alojan, cómo se relacionan esos espacios entre sí y qué presupuesto de referencia tiene usted como propietario. Es la tarea previa al dibujo. Sin él, el arquitecto tiene que suponer buena parte de lo que usted necesita.

Seguramente le han dicho «primero pida tres cotizaciones». Es buen consejo con una condición: que las tres respondan a la misma pregunta. Si cada despacho imagina una casa distinta, usted compara números que no se pueden comparar.

Nosotros, en Karell, preferimos que el primer trabajo sea suyo y sencillo: escribir, aunque sea en una hoja, cómo vive. Este artículo explica qué lleva ese documento, qué dicen de él fuentes abiertas y cómo usarlo para comparar propuestas. No hablamos de honorarios ni de costos: no los damos aquí, y el programa es lo que le permitirá preguntarlos bien. Si ya tiene terreno o casa por remodelar, conozca nuestro servicio de arquitectura residencial.

¿Qué dice la UNAM sobre el programa arquitectónico?

El programa arquitectónico es materia de enseñanza formal. En el plan de estudios de la Licenciatura en Arquitectura de la UNAM, en la asignatura Taller Integral de Arquitectura I, uno de los objetivos es que el alumnado reconozca «los requerimientos que se integran en el programa arquitectónico». Consultamos ese documento el 8 de noviembre de 2026.

El temario del mismo taller tiene un tema titulado «El programa arquitectónico». Entre sus puntos aparecen cuatro que, traducidos al lenguaje de una casa, le sirven al propietario:

• Los sistemas que intervienen en la programación: el temario menciona el espacial, el funcional, el económico, el ambiental, el tecnológico, el cultural y el normativo.
• Las intenciones espaciales, con «flexibilidad» y «gradaciones de privacidad y sus relaciones».
• El dimensionamiento de las actividades humanas y su repercusión en el espacio.
• Los requerimientos técnicos, constructivos, normativos y reglamentarios.

Dos observaciones, y son lectura nuestra, no afirmaciones de la UNAM. Primera: el temario pone el sistema «económico» entre los que intervienen en la programación, así que conviene que su presupuesto de referencia entre al programa desde el inicio y no después. Segunda: el temario habla de «gradaciones de privacidad»; por eso conviene pensar la privacidad en grados (qué espacio es de todos, cuál de pocos y cuál de una sola persona) y no como un sí o un no.

Un matiz honesto: lo que citamos es un temario, no una definición cerrada. No encontramos en esa fuente una frase única que defina el término, así que la definición de arriba es nuestra síntesis de lo que el temario enlista.

¿El Reglamento de Construcciones de la CDMX define el programa?

No con esas palabras. Revisamos el texto completo del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, en su versión con última reforma del 4 de octubre de 2024, y no encontramos definida la expresión «programa arquitectónico». Tampoco consultamos las normas técnicas complementarias del proyecto arquitectónico, donde podría haber más detalle. Si alguien le asegura que el Reglamento lo define, pídale el artículo.

Lo que sí hay es lo más útil para usted: el Reglamento pide, para los trámites de manifestación de construcción tipos B y C, una memoria descriptiva con «el listado de locales construidos y las áreas libres, superficie y número de ocupantes o usuarios de cada uno» (artículo 53). Es decir, en esos trámites la autoridad espera, como mínimo, una lista de espacios con superficie y usuarios, y su programa es un buen punto de partida para esa lista. Una precisión importante: el artículo 51 define las modalidades de manifestación, y la tipo A incluye la construcción de no más de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, con ciertas condiciones. Por eso el artículo 53 no se aplica a toda casa; a qué tipo corresponde su obra se lo confirma el despacho o el Director Responsable de Obra.

También pide que las plantas indiquen «el uso de los distintos locales y las circulaciones, con el mobiliario fijo que se requiera». Y el artículo 74 dice que los proyectos arquitectónicos deben cumplir los requerimientos del título para cada tipo de edificación. Cuáles aplican a su caso no lo resuelve una guía de blog. Conviene preguntarle a cada despacho quién se encarga de los trámites y cómo los lleva.

¿Qué enseña la Casa en Burdeos de Koolhaas sobre el programa?

Rem Koolhaas nació en Rotterdam y la cita del Premio Pritzker lo describe, en el año 2000, como «that rare combination of visionary and implementer» (traducción nuestra: esa rara combinación de visionario y ejecutor), según la ficha oficial del premio. El mismo texto del Pritzker llama a la Maison à Bordeaux «one of his most important works».

Según esa ficha, la casa se diseñó «to fill the needs of a couple whose old house had become a prison to the husband» (traducción nuestra: para cubrir las necesidades de una pareja cuya casa anterior se había vuelto una prisión para el esposo). El texto precisa que él quedó en silla de ruedas tras un accidente automovilístico.

La ficha de OMA describe una casa de tres niveles, con un nivel inferior excavado en la colina, una planta de vida de vidrio y un nivel superior dividido entre el área de los hijos y la de los padres. Su corazón es una plataforma elevadora de 3 x 3.5 m que se mueve entre los tres pisos y puede volverse parte de la sala, de la cocina o de un espacio de oficina. OMA fecha el proyecto entre 1994 y 1998 y no nombra a ningún cliente.

¿Qué se aprende? Esta es nuestra lectura, no una conclusión de las fuentes: el origen de esa casa fue una necesidad concreta de una persona concreta, y la forma se organizó alrededor de ella. No se copia una plataforma elevadora. Se copia el orden: primero cómo vive quien habita, luego el dibujo.

Eso sí, no hay que confundir escala con método. Una casa pensada alrededor de una necesidad muy específica no se parece a la de una familia con perros y visitas los domingos. Lo que sí se parece es la pregunta de partida: ¿qué necesita hacer esta gente, todos los días, y qué le estorba hoy?

Tampoco decimos que esa casa sea un modelo para cualquier familia ni que haya costado más o menos que otra. Ninguna fuente que abrimos lo dice. Para ver cómo OMA llevó la misma disciplina a otro tipo de edificio, lea lo que enseña Koolhaas sobre el diseño de tiendas y, del mismo universo, su idea de junkspace aplicada a locales.

¿Qué lleva el programa de una casa, parte por parte?

Una buena práctica es dividirlo en cuatro partes y no pasar a la siguiente hasta que la anterior tenga respuestas. Es nuestro orden de trabajo sugerido, un criterio de buena práctica y no una norma.

Escriba las respuestas con frases cortas y concretas. «Quiero luz» no ayuda; «quiero que el desayuno reciba sol de la mañana» sí. Si no sabe cómo decir algo, dibuje un croquis a mano o pegue una foto de otra casa que le guste, y explique qué es lo que le gusta de ella.

Fíjese en la tercera fila. Un espacio sin superficie ni relación es sólo una palabra. «Una cocina» puede ser un rincón o un cuarto con barra y alacena, y el trabajo de diseño cambia por completo.

En la parte cuatro, hable de un número, no de una expectativa vaga. Un despacho no puede decirle si su idea cabe en lo que usted piensa gastar si usted no se lo dice. Y no se trata de «ocultar» su presupuesto para ver quién ofrece más barato: un programa honesto pone el presupuesto de referencia sobre la mesa desde la primera junta.

Para saber qué pide la norma de un departamento pequeño, vea dimensiones mínimas de una vivienda en la CDMX y el programa arquitectónico de un departamento.

¿Por qué se define antes de pedir cotizaciones?

Por una razón muy simple: cotizar es poner precio a un trabajo, y el trabajo lo describe el programa. Sin programa, cada despacho cotiza su propia versión de su casa.

Imagine que usted manda a tres despachos un mensaje que dice «quiero una casa de dos niveles». El primero imagina tres recámaras y cochera. El segundo, cinco recámaras con terraza. El tercero pregunta primero. Las tres propuestas llegan con precios distintos y ninguna es comparable. Es un ejemplo para explicar el problema, no un caso real.

Un programa escrito ayuda en tres cosas, según nuestro criterio de buena práctica:

• Todos cotizan el mismo alcance, o le explican por qué proponen otro.
• Usted detecta rápido al despacho que lee el documento y hace preguntas inteligentes, frente al que sólo le devuelve un número.
• Los cambios después de firmar son más fáciles de identificar: se ve qué estaba en el programa y qué se pidió después.

Esto último importa. Cuando un arquitecto dice que un cambio afecta el presupuesto, la conversación es más tranquila si hay un punto de partida escrito. Para saber qué entregables vienen más adelante, vea qué incluye un proyecto ejecutivo. El Reglamento define el proyecto ejecutivo de obra como «conjunto de planos, memorias descriptivas y de cálculo, catálogo de conceptos, normas y especificaciones» (artículo 2).

Si el programa es una oficina, vea diseño de oficinas pequeñas.

¿Qué preguntar al comparar cotizaciones de una casa?

Con su programa en la mano, estas son las preguntas que conviene hacer a cada despacho. Son un criterio de buena práctica, no un examen. Sirven para que las respuestas de todos queden en el mismo formato.

• ¿Qué entiende usted por mi programa? Pida que se lo repitan con sus palabras. Si no coincide, ya detectó un problema.
• ¿Qué etapas incluye su propuesta: diseño, proyecto ejecutivo, presupuesto de obra, trámites, supervisión, obra?
• ¿Qué no incluye? Ingenierías, mobiliario, paisajismo o gestoría pueden quedar fuera si nadie lo menciona.
• ¿Quién hace los trámites y quién firma como responsable ante la autoridad?
• ¿Cómo se manejan los cambios? Conviene que se pidan y se acepten por escrito.
• ¿Qué decisiones me tocan a mí y para cuándo? Conviene saberlo desde el inicio, porque el proyecto avanza al ritmo de esas decisiones.
• ¿Cómo se presenta el presupuesto de obra: por conceptos, con qué detalle, y qué parte es estimada?

No incluimos aquí cifras de honorarios ni un porcentaje de referencia: no tenemos una fuente propia que los sustente y preferimos no dar una cifra que no podamos sostener. Pregunte siempre cómo se calcula y qué cubre cada concepto.

Si no tiene claro si necesita un arquitecto, un interiorista o un constructor, vea cuál contratar según su proyecto. Y si quiere entender cómo se piensa una casa con la mirada puesta en el clima, el jardín y el uso, lea la propuesta de hedonismo sostenible de Bjarke Ingels.

¿Qué pasa si mi programa cambia a la mitad?

Cambia, casi seguro. La familia crece, el trabajo se vuelve remoto o aparece una idea nueva al ver los primeros planos. Un programa no es una camisa de fuerza: es el punto de partida que hace visible cada cambio.

Lo importante es cuándo. Un ajuste en la etapa de diseño suele ser más fácil de absorber que uno durante la obra: eso es sentido común de proceso, no un dato con cifra. Por eso conviene que el programa se revise con calma antes de pasar a planos de construcción.

Si va a remodelar y no a construir desde cero, el programa se escribe igual, con un paso más: anotar qué de la casa actual sí funciona y se queda. Esa lista de «lo que se queda» también le dice al despacho dónde no hay que gastar tiempo ni dinero en diseñar de nuevo.

Su siguiente paso: una hoja y una conversación

Tome una hoja y escriba las cuatro partes de la tabla. No tiene que quedar perfecto ni bonito. Basta con que sea suyo y esté en papel.

Después, llévelo a la conversación con el despacho que le interese. Si quiere que lo revisemos juntos, escríbanos desde la página de contacto: le diremos con honestidad qué le falta y si lo que busca cabe en nuestro servicio. Sin compromiso y sin presión.