Construir una casa o comprar una hecha en CDMX: qué cambia en control, trámites y garantía

¿Conviene construir una casa o comprar una hecha en CDMX?

Depende de qué le pesa más: controlar cómo es la casa o recibirla terminada. Construir le da control y le exige decidir y tramitar antes de ver un muro. Comprar le ahorra esa etapa y le cambia el trabajo: revisar lo que otro ya hizo, o no hizo.

Este artículo compara las dos rutas por criterios, no por cifras: no hay un dato público abierto que las compare. Lo que sí hay son reglas del Código Civil Federal, la Ley Federal de Protección al Consumidor y el Reglamento de Construcciones, consultadas el 8 de noviembre de 2026.

Esto es información general, no asesoría legal. Lleve el artículo a su abogado o notario: él le dice cómo aplica a su caso.

Contexto: el Censo 2020 del INEGI contó 3 035 125 viviendas particulares en la Ciudad de México, de las cuales 2 756 319 estaban habitadas y 207 026 deshabitadas (6.8 %). El boletín no separa casas de departamentos.

¿Qué cambia entre construir y comprar, criterio por criterio?

La tabla junta lo que dicen las fuentes y lo que es criterio de oficio, rotulado.

Ninguna columna gana en todo.

¿Qué trámites exige cada ruta?

Si construye, el Reglamento de Construcciones (reforma de octubre de 2024) pide registrar la manifestación de construcción «previo al inicio de los trabajos» (art. 47). El tipo A cubre «no más de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos» con las demás condiciones del art. 51, que enumera otras modalidades. Detalle en manifestación tipo A.

Al terminar, el propietario debe presentar el aviso de terminación «en un plazo no mayor a 15 días hábiles» (art. 65). Recibido el aviso (y, en su caso, otros documentos que el art. 70 menciona), la Administración otorga la autorización de uso y ocupación «en un plazo de cinco días hábiles»; si pasa el plazo sin resolución, procede la afirmativa ficta (art. 70-I). El paso a paso: cómo construir una casa en CDMX.

Si compra, la manifestación y el aviso no son trámites suyos, pero conviene preguntar si existen. El art. 72 prevé que una obra ejecutada «sin registro de manifestación de construcción» pueda obtener el registro de obra ejecutada, si se demuestra que cumple con el Reglamento y demás normas, con la responsiva de un Director Responsable de Obra, constancia de alineamiento, toma de agua legal, planos y «previo pago de los derechos y las sanciones». El artículo habla del propietario o poseedor y no dice quién lo hace en una compraventa: pregúntelo a su abogado o notario.

Criterio de oficio: una casa con ampliaciones sin papeles es una casa con un trámite pendiente.

¿Qué garantía tengo si compro y cuál si construyo?

Texto del Código Civil Federal (última reforma DOF 14-nov-2025), sin interpretarlo. Reserva: es el Código Federal; el de la Ciudad de México no lo abrimos, y no sabemos cuál aplica a su operación. Eso lo define su abogado.

Si compra. El art. 2142 dice que, en los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento «por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que a haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa».

El art. 2143 excluye lo que se ve: «El enajenante no es responsable de los defectos manifiestos o que estén a la vista, ni tampoco de los que no lo están, si el adquirente es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos». El art. 2144 prevé rescindir y recuperar gastos, o una rebaja proporcional a juicio de peritos.

El art. 2149 dice que esas acciones «se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa enajenada», sin perjuicio del caso especial de los arts. 2138 y 2139, que no abrimos.

Si construye. El art. 2634 dice: «Recibida y aprobada la obra por el que la encargó, el empresario es responsable de los defectos que después aparezcan y que procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se fabricó». Excepciones: materiales defectuosos puestos «por disposición expresa del dueño» tras la advertencia del empresario, y terreno inapropiado «elegido por el dueño, a pesar de las observaciones del empresario».

Ese artículo, por sí solo, no fija cuánto dura la responsabilidad. No abrimos otras disposiciones sobre plazos, así que no le damos uno. Además, el art. 2617 pone «todo el riesgo de la obra» a cargo del empresario «hasta el acto de la entrega», salvo morosidad del dueño o convenio en contrario.

La tercera pieza: la Ley Federal de Protección al Consumidor. Según su art. 73, los actos con inmuebles quedan sujetos a esa ley cuando los proveedores sean «fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación». El art. 73 Quáter dispone que el inmueble cuya transacción regula esa ley se ofrezca con una garantía que «no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización; para los demás elementos la garantía mínima será de un año», contados desde la entrega real.

Si el vendedor es un particular, no podemos afirmar que esta ley aplique. Pregunte quién vende y en qué calidad.

Cuando esa ley aplica, el art. 73 Bis obliga al proveedor a poner a disposición del consumidor, al menos y entre otros puntos: las autorizaciones, licencias o permisos de construcción (fr. V), con indicación expresa en el contrato de su carencia si el inmueble es usado y no los tiene, y los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones «o, en su defecto, un dictamen de las condiciones estructurales del inmueble» (fr. VI).

¿Qué revisar en una casa ya hecha antes de comprarla?

Convierta cada punto en una pregunta al vendedor y en un papel que usted pueda ver. Son preguntas de oficio, no un dictamen: lo legal es de su abogado o notario y lo estructural, de un ingeniero.

• Escrituras y propiedad. ¿Quién es el propietario inscrito? ¿Hay gravámenes? ¿El contrato dice qué se vende y en qué estado? Es trabajo de su notario o abogado [criterio de oficio].
• Uso de suelo y zonificación. ¿Tiene el certificado de zonificación? ¿Lo construido cabe en lo que permite la zonificación? El portal de Metrópolis ofrece «Conoce la normatividad de tu predio» y el trámite del certificado digital. La cuenta de COS y CUS es otro tema.
• Planos, licencias y registros. ¿Existe el registro de manifestación o de obra ejecutada y la autorización de uso y ocupación (arts. 70 y 72 del Reglamento)? ¿Los planos corresponden a lo que hoy está construido? Pida copia.
• Estructura. ¿Se quitaron muros o se agregaron niveles? ¿Hay grietas, hundimientos o pisos fuera de nivel? Conviene que un perito la vea, no solo usted. Lo que pesa en una casa de CDMX lo explicamos en diseño de una casa para sismos [criterio de oficio].
• Instalaciones. ¿Quién hizo la eléctrica, la hidráulica y la sanitaria, y cuándo? ¿La toma de agua y el albañal son legales? El art. 72 los pide para registrar una obra ejecutada.
• Humedad e impermeabilización. ¿Dónde hay manchas, salitre o parches? ¿Cuándo se impermeabilizó la azotea? Mírelas en temporada de lluvias [criterio de oficio].

Si la casa ya está hecha, vea revisión estructural de una casa existente.

¿Qué decidir antes de construir?

Construir exige tres decisiones que comprar no pide, y conviene tomarlas en este orden.

• Terreno. Si ya lo tiene, revise lo que cubre qué revisar antes de comprar un terreno: zonificación, suelo, servicios, alineamiento. Si no lo tiene, el terreno es la primera decisión.
• Proyecto. Antes de cotizar nada, escriba qué necesita la casa: el programa arquitectónico.
• Equipo. Quién diseña, quién construye y quién responde. El art. 2618 del Código Civil Federal dice que, cuando el empresario se encargue «por ajuste cerrado de la obra en cosa inmueble cuyo valor sea de más de […]», se otorgará el contrato por escrito, con «una descripción pormenorizada» y, en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto de la obra. El artículo trae una cifra que aquí omitimos; confirme con su abogado si aplica a su obra.

Según el portafolio de Carlos Moguel Bres, Karell Arquitectos se encarga del proyecto ejecutivo, los presupuestos y la obra: un solo interlocutor para ambos [criterio de oficio]. Si prefiere separar proyecto y obra, la bitácora de obra y la supervisión son su contrapeso.

Un dato legal de contexto: la Ley de Vivienda (última reforma DOF 29-04-2026) define la autoproducción de vivienda como el proceso «bajo el control directo de sus usuarios», que «puede desarrollarse mediante la contratación de terceros».

Si piensa en habitantes de mayor edad, vea casa accesible para adultos mayores.

¿Cuándo conviene mejor comprar? (criterio de oficio)

Esta sección es criterio de oficio, no norma ni dato. Conviene considerar comprar cuando:

• Necesita mudarse en un plazo corto y no puede esperar proyecto, trámite y obra.
• Encontró una casa cuya distribución ya le sirve, con papeles completos y estructura revisada por un perito.
• No tiene un terreno ni quiere asumir la búsqueda, los estudios y las decisiones que siguen.

Y, con el mismo criterio, conviene construir cuando la casa existente no se parece a su programa y adaptarla implica rehacer buena parte de ella, o cuando le importa saber exactamente cómo se hizo cada muro. Si la casa «casi sirve», pida a un arquitecto que le diga qué habría que cambiar.

¿Cuál es el siguiente paso?

Antes de comparar casas o terrenos, escriba qué necesita su casa: es el programa arquitectónico.

Si está entre las dos rutas, cuéntenos su caso: qué tiene, qué busca y qué le preocupa. Nuestro trabajo de casas está en residencial.