Remodelar un departamento en la CDMX: qué se avisa, qué se autoriza y qué no se puede tocar

¿Qué se necesita para remodelar un departamento en la CDMX?

Se necesita cumplir con dos conjuntos de reglas que no son lo mismo. El primero es el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, que decide si la obra requiere un aviso, una manifestación de construcción o nada. El segundo es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, junto con la escritura y el reglamento interno de su edificio.

Que el Reglamento no pida trámite no significa que el condominio lo permita. Y que el condominio lo permita no significa que la estructura lo aguante. Los proyectos de remodelación de departamentos se complican justo en esos cruces.

Este artículo es información general, no asesoría legal: cita las normas literalmente, sin interpretarlas más allá de lo que dice cada texto. Consulté las fuentes el 8 de noviembre de 2026. Lo que es criterio de oficio, lo rotulo así. El orden general de una obra, del proyecto a la entrega, está en la guía de seis etapas para construir una casa en la CDMX.

¿Qué obras piden aviso y cuáles manifestación?

El Reglamento de Construcciones, última reforma consultada del 4 de octubre de 2024, trata el tema en dos artículos: el 62, que enumera obras que no requieren manifestación, y el 51, que enumera las que sí.

La frase «no modifiquen las instalaciones de la misma» admite más de una lectura. Mover un desagüe o una toma de gas podría caer ahí. Es una pregunta para su Director Responsable de Obra (DRO) antes de empezar.

¿Puedo tirar un muro de mi departamento?

Depende de qué muro sea, y eso no se decide con un golpe de martillo. Si es un muro de carga, aplica la prohibición que cita el párrafo siguiente. Si no lo es, qué trámite corresponde lo determina su DRO.

La Ley de Propiedad en Condominio dice en su artículo 16-VIII que cada propietario podrá realizar las obras necesarias al interior de su unidad, «quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan poner en peligro la estabilidad». El artículo 21-III repite la prohibición de «abrir claros, puertas o ventanas» que afecten esos elementos.

Y el artículo 23-I dice que los muros de carga y las estructuras son propiedad común.

¿Cómo saber cuál es cuál? No se adivina por el espesor. Se sabe por los planos estructurales del edificio, si existen, o por la revisión de un ingeniero estructural. La manifestación tipo A explica el trámite de una vivienda. Cuál aplica a un departamento, con la capa del condominio encima, lo confirma su DRO.

¿Qué pide el administrador del condominio?

La Ley que abrí no establece un trámite de autorización del administrador para las obras interiores. Lo que sí dice, en el artículo 19, es que el condómino usa su unidad «con las limitaciones y modalidades de esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y demás leyes aplicables».

O sea: lo que pida su administración está en la escritura constitutiva y en el reglamento interno de su edificio, no en la Ley general. Léalos antes de contratar. Es información general, no asesoría legal.

Criterio de oficio, sobre lo que suelen pedir los edificios, sin que sea regla: aviso por escrito antes de empezar, lista de personas que entrarán, horarios, ruta del escombro y protección del elevador y de los pasillos. La Ley sí prohíbe en uso habitacional «realizar obras y reparaciones en horario nocturno, salvo los casos de fuerza mayor» (artículo 21-IV).

¿Qué obras afectan áreas comunes?

Más de las que parecen. El artículo 23-I de la Ley enlista como propiedad común, entre otros, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, vestíbulos, corredores, escaleras y patios. Una obra que cruce, perfore o apoye algo de eso es una pregunta para la administración y para su DRO antes de empezar.

• Fachada: sacar un ducto de campana, instalar un aire acondicionado o cambiar una ventana. El artículo 21-V prohíbe realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores desentonando con el condominio o contraviniendo lo que aprobó la Asamblea.
• Azotea: el artículo 25 dice que los condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones.
• Cubos de luz y patios: los de planta baja no pueden ocuparse con obras, salvo que la escritura constitutiva lo establezca.
• Cableado y tuberías por pasillos o ductos comunes: criterio de oficio, pregunte antes.

Las obras en áreas comunes siguen las reglas del artículo 26, que según el caso pasan por Administrador, Asamblea General y, cuando corresponde, manifestación de construcción tipo B o C.

¿Debo avisar a la autoridad?

Según el artículo 62 del Reglamento, para las obras que no requieren manifestación «bastará con dar aviso a través de la Plataforma Digital». Es el caso de reponer acabados o reparar instalaciones sin tocar estructura ni modificarlas.

Hay otra capa. La Norma Técnica Complementaria para el Proyecto Arquitectónico (NTC) dice que para cualquier modificación que requiera manifestación o licencia especial «se deberá evaluar el cumplimiento de todos los requisitos de esta Norma». La NTC se publicó en la Gaceta Oficial No. 1505 del 12 de diciembre de 2024; el sector la da en vigor desde el 12 de junio de 2025, pero no tengo el transitorio literal, así que su DRO confirma qué versión aplica a su aviso.

El comentario de la misma NTC añade algo que conviene leer: las obras que no requieren manifestación «se deberán revisar» para casos en que pueda afectarse el cumplimiento de requisitos, por ejemplo las rutas de evacuación o la dotación de agua. Un departamento que cierra un pasillo o cambia su distribución puede tocar eso.

¿Qué pasa si la obra ya se hizo sin avisar?

Qué procede lo decide la autoridad. El artículo 72 del Reglamento dice que cuando una obra se ejecutó sin registro de manifestación, y se demuestra que cumple el Reglamento y los Programas, la Administración concede el registro de obra ejecutada, mediante solicitud en la Plataforma Digital con la responsiva de un DRO y planos de la obra ejecutada.

El artículo no habla del condominio: ese registro es un trámite ante la autoridad y no sustituye la revisión de la estructura ni lo que disponga la Ley de Propiedad en Condominio. Para un conflicto con la administración, consulte a un abogado. Este tema merece su propio artículo, y no lo agota esta guía.

¿Cómo se prepara el proyecto de remodelación?

Criterio de oficio, en el orden que suele evitar sorpresas:

• Documentos del edificio: escritura constitutiva, reglamento interno, y planos estructurales si existen.
• Levantamiento del departamento tal como está, con muros, instalaciones y registros.
• Plano de remodelación: lo que se demuele, lo que se construye y lo que se conserva, con símbolos distintos.
• Revisión estructural si hay muros o losas involucrados, por un ingeniero estructural.
• Aviso o manifestación según la obra, y aviso por escrito al administrador.
• Bitácora de obra, aunque la obra sea chica.

Un plano de remodelación bien hecho cabe en pocas hojas. Lo que lo vuelve útil es que distingue con claridad lo existente de lo nuevo, para que cualquiera en obra sepa qué se toca y qué no. Si el departamento es chico, cómo repartir el espacio se trata en cómo distribuir un departamento pequeño. Para el baño, vea remodelación de baño: qué se decide antes de romper, y para los muebles, mueble a la medida.

¿Cómo se cuida la relación con los vecinos durante la obra?

Criterio de oficio, porque ninguna fuente que abrí lo regula así. Una obra en un departamento afecta a los de abajo, arriba y a los lados: polvo, ruido de impacto, agua si se abre una tubería. Avisar con anticipación, dejar un teléfono de contacto y respetar horarios evita casi todos los conflictos antes de que lleguen a la administración.

Si el ruido de la obra o el que quedará después es parte del problema, vea aislamiento acústico en casa y departamento.

¿Qué límites tiene esta guía?

• Usé la Ley de Propiedad en Condominio con reforma del 4 de agosto de 2023. No revisé reformas posteriores.
• No conozco la escritura ni el reglamento interno de su edificio, que pueden pedir más.
• El Reglamento admite más de una lectura en puntos como las instalaciones o los claros en edificios altos. Lo define su DRO y, en último término, la autoridad.
• No es asesoría legal. Para un conflicto con la administración o con un vecino, consulte a un abogado.

Si quiere platicar su caso, conozca Karell Arquitectos en residencial o escriba desde contacto.