Aviso de terminación de obra y entrega de la casa en CDMX: plazos, uso y ocupación y quién responde
¿Qué es el aviso de terminación de obra y a quién le toca darlo?
El aviso de terminación de obra es el trámite con el que el propietario o poseedor le informa a la autoridad que la obra de su casa ya concluyó. El Reglamento de Construcciones lo pide para que la autoridad constate que lo construido no contraviene el Reglamento y, en su caso, emita la autorización de uso y ocupación.
La obligación recae en el propietario o poseedor. El artículo 65 dice que «los propietarios o poseedores están obligados a presentar el Aviso de Terminación», y el artículo 46 Bis, inciso f, repite la obligación del propietario: «Dar aviso a la Administración de la terminación de la obra ejecutada».
Lo que sigue es información general, no asesoría legal, y se basa en el Reglamento con reforma del 4 de octubre de 2024, consultado el 8 de noviembre de 2026. Su caso lo confirma su DRO o un abogado. Para ver este paso en contexto, vea el recorrido de punta a punta.
¿En cuánto tiempo y ante quién se presenta?
El artículo 65 fija el plazo: «en un plazo no mayor a 15 días hábiles, contados a partir de la conclusión de las mismas». Se presenta ante la Alcaldía o ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, «según corresponda», junto con la responsiva del DRO y de los Corresponsables, en su caso.
Sobre el medio: el texto de 2024 prevé la Plataforma Digital, pero el decreto del 8 de mayo de 2024 (transitorio tercero) dispuso que, mientras no opere, los trámites siguen presentándose «en los términos que se han venido realizando». No confirmamos que hoy opere; pregunte en su Alcaldía cómo se ingresa.
| Manifestación tipo A | Manifestación tipo B y C | |
|---|---|---|
| Qué se presenta | «Sólo se requiere dar aviso de terminación de obra» | Aviso de terminación para la autorización de uso y ocupación (art. 5 Bis, inciso f; art. 65) |
| Qué hace la autoridad | El artículo 65 no menciona una autorización para este caso | Otorga la autorización de uso y ocupación «cuando la construcción se haya apegado a lo manifestado o autorizado» |
| Si la obra cambió | Anexar planos con las modificaciones (mismo artículo) | Anexar planos con las modificaciones (mismo artículo) |
Qué sigue depende del tipo de manifestación con que se registró la obra. Si no sabe cuál le corresponde, empiece por el artículo sobre la manifestación tipo A, que explica el umbral entre la A y la B.
¿Qué es la autorización de uso y ocupación y cuándo llega?
Es el documento con el que la autoridad reconoce que la obra puede usarse. El artículo 70, fracción I, dice que la Administración la otorga «en un plazo de cinco días hábiles contados a partir de que se hubiere presentado el aviso de terminación de obra». Y añade: «Transcurrido dicho plazo sin que exista resolución de la autoridad, procederá la afirmativa ficta».
No interpretamos esa frase: la citamos tal cual. Qué implica y cómo se documenta en su caso, pregúntelo a su DRO o a un abogado.
El mismo artículo 70-I trae un cambio que conviene conocer: con la autorización, el propietario o poseedor «se constituirá desde ese momento […] en el responsable de la operación y mantenimiento de la construcción, a fin de satisfacer las condiciones de seguridad e higiene». Es la redacción del Reglamento; su alcance en su casa lo confirma su DRO.
Un caso depende del proyecto y no de la casa. La Ley de Desarrollo Urbano, en su artículo 93, dice que las medidas de integración de un dictamen de impacto urbano «deberán ser ejecutadas previamente al aviso de terminación de obra». Qué obras requieren ese dictamen lo fija el Reglamento, y aquí no lo revisamos. Criterio de oficio, sin verificar en los textos: una casa unifamiliar rara vez lo requiere. Si el suyo lo tuvo, pregunte qué cumplió y qué falta.
¿Una casa necesita Visto Bueno de Seguridad y Operación?
El artículo 68 pide presentar el Visto Bueno de Seguridad y Operación de las Instalaciones junto con el aviso, pero lo limita a las edificaciones de los artículos 69, 90 y 139 (fracciones I y II, inciso a).
El artículo 69 enumera los usos que lo requieren: escuelas, centros de reunión, instalaciones deportivas con explotación mercantil, ferias, ciertos giros industriales, hospitales, entre otros. Lectura nuestra: no vemos en la lista la vivienda unifamiliar. Sí aparece la fracción V: «Ascensores para personas, montacargas, escaleras mecánicas o cualquier otro mecanismo de transporte electromecánico».
Si su casa llevará elevador, pregunte a su DRO si eso dispara el Visto Bueno: el texto lista el equipo, no resuelve el caso de una casa. Tampoco revisamos los criterios de los artículos 90 (riesgo alto, según las Normas) y 139.
¿Qué pasa si la obra no coincide con lo registrado, o nunca se registró?
Conviene leer completos tres artículos antes de firmar cualquier entrega.
| Artículo | Qué dice | Para qué le sirve |
|---|---|---|
| 70-II | La Administración autoriza diferencias en la obra «siempre que no se afecten las condiciones de seguridad, estabilidad, destino, uso, servicio, habitabilidad e higiene» y se respeten las restricciones del certificado de zonificación, la constancia de alineamiento y la manifestación registrada | Hay margen para ajustes menores, con condiciones. No es un permiso abierto |
| 66 | Si la obra no se ajustó a lo registrado, la Administración «ordenará al propietario efectuar las modificaciones que fueren necesarias» y mientras no se ejecuten «no autorizará el uso y ocupación» | Una diferencia no resuelta detiene la autorización |
| 72 | Si se ejecutó sin registro y se demuestra que cumple, «la Administración concederá el registro de obra ejecutada», con solicitud, responsiva de DRO, planos de lo ejecutado y pago de derechos y sanciones | Existe una vía para regularizar. Tiene requisitos y pago de derechos y sanciones; no se promete resultado |
El artículo 67 faculta a la Administración a ordenar «la demolición parcial o total de una obra […] que se haya ejecutado en contravención a este Reglamento». Por eso las diferencias se documentan mientras la obra avanza, no al final.
Si la autoridad llega a visitar, la Ley del Instituto de Verificación Administrativa (art. 14) faculta al Instituto a practicar visitas en materia de desarrollo urbano y prevé que las Alcaldías ordenen visitas en «Construcciones y Edificaciones». El Reglamento de Verificación Administrativa incluye esa materia, pero el portal de la Consejería Jurídica lo lista con «última reforma el 28 de marzo de 2014»; no confirmamos que siga vigente. Lo que se documenta durante la obra, empezando por la bitácora, ayuda en una visita.
Si su casa existe sin registro, vea regularizar una construcción sin permiso en la CDMX.
¿Hasta cuándo responde quien construyó la casa?
Son dos reglas distintas. La primera es administrativa. El artículo 41 dice que la responsabilidad administrativa de los Directores Responsables de Obra y Corresponsables «termina a los cinco años», salvo los casos sujetos al Visto Bueno de Seguridad y Operación y a la Constancia de Verificación de Seguridad Estructural. Se cuenta desde la fecha en que se expida la autorización de uso y ocupación (o desde que terminó su responsiva). Habla de la relación del DRO con la autoridad, no de su contrato.
La segunda es civil y aparece en el Código Civil Federal, en el capítulo del contrato de obras a precio alzado. Esos artículos aplican cuando se pactó así: el artículo 2616 lo describe como el caso en que «el empresario dirige la obra y pone los materiales». Si su contrato es de otro tipo, otras reglas pueden aplicar. Es el Código Federal; el de la CDMX no lo abrimos.
| Artículo (CCF) | Texto | Qué toca revisar |
|---|---|---|
| 2617 | «Todo el riesgo de la obra correrá a cargo del empresario hasta el acto de la entrega, a no ser que hubiere morosidad de parte del dueño de la obra en recibirla, o convenio expreso en contrario» | Cuándo se considera «entregada» la casa: fecha y forma, por escrito |
| 2625 | «El precio de la obra se pagará al entregarse ésta, salvo convenio en contrario» | Qué dice su contrato sobre el último pago |
| 2628 | «Una vez pagado y recibido el precio, no hay lugar a reclamación sobre él, a menos que al pagar o recibir, las partes se hayan reservado expresamente el derecho de reclamar» | Si reclamará algo sobre el precio, que conste como reserva expresa. Los defectos van por el 2634 |
| 2634 | Recibida y aprobada la obra, el empresario «es responsable de los defectos que después aparezcan y que procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo», con dos excepciones: materiales defectuosos por disposición expresa del dueño tras conocer sus defectos, y terreno inapropiado elegido por el dueño pese a las observaciones del empresario | Qué se considera «recibida y aprobada», y cómo se documentan los defectos |
El artículo 2628 habla del precio, no de los defectos; lo incluimos porque muestra que el Código da peso a lo que las partes reservan por escrito al pagar o recibir. Que su abogado revise el acta de entrega antes de firmarla.
¿Qué revisar antes de recibir la casa? Una lista como preguntas
La ley no trae una «lista de entrega» para casas. Esta es criterio de oficio: lo que cualquiera que va a recibir una obra debería poder responder con un sí. La columna final dice qué preguntas tienen respaldo en el Reglamento y cuáles son solo práctica de obra.
| Pregunta | Base |
|---|---|
| ¿Está presentado el aviso de terminación y tengo constancia de que se ingresó? | Reglamento, art. 65 |
| ¿Tengo la autorización de uso y ocupación o, si es tipo A, el aviso presentado? | Reglamento, arts. 65 y 70 |
| ¿Hay planos actualizados de lo realmente construido, con las modificaciones? | Reglamento, art. 65 (planos con modificaciones si hubo diferencias) y art. 35-VII (el DRO conserva copias de planos actualizados y registrados) |
| ¿La bitácora está cerrada, con el aviso anexado, y sé quién guarda la copia? | Reglamento, art. 35-VII (el DRO anexa el aviso a la bitácora y conserva copia del libro); que esté «cerrada» es criterio de oficio (detalle en el artículo de la bitácora) |
| ¿Tengo los planos de instalaciones tal como quedaron: tuberías, circuitos, registros? | Criterio de oficio |
| ¿Tengo garantías y manuales de los equipos y materiales, con nombre del proveedor y contacto? | Criterio de oficio |
| ¿Hay una lista de pendientes firmada, con fecha de cierre de cada uno? | Criterio de oficio |
| ¿Probé instalaciones y equipos con quien los instaló presente: llaves de agua, drenajes, contactos, apagadores, puertas y ventanas? | Criterio de oficio |
| ¿Recibí llaves, controles y claves, y quedó por escrito? | Criterio de oficio |
| ¿El acta de entrega dice qué se recibe, con qué reservas y desde qué fecha? | Criterio de oficio (contexto en el Código Civil Federal, arts. 2617 y 2628, solo si el contrato es a precio alzado) |
Los remates, los encuentros entre materiales y los acabados se revisan con calma, no el último día. Si aún no define quién construye, vea a quién contratar.
¿Qué dejar por escrito al entregar?
Conviene dejar por escrito lo de la lista anterior.
Nada de eso sustituye lo que dice el Reglamento ni lo que firme en su contrato. Antes de contratar, pregúntele a quien construya: ¿quién presenta el aviso de terminación?, ¿quién conserva los planos actualizados?, ¿cómo es el recorrido de entrega?
Si va a construir, vea nuestro trabajo residencial o escríbanos.
Preguntas frecuentes
¿En cuánto tiempo hay que presentar el aviso de terminación de obra?
El artículo 65 del Reglamento de Construcciones (reforma de octubre de 2024) fija «un plazo no mayor a 15 días hábiles, contados a partir de la conclusión» de las obras. Se presenta ante la Alcaldía o la SEDUVI, según corresponda. El texto prevé la Plataforma Digital, pero confirme en su Alcaldía cómo se ingresa hoy.
¿Qué es la autorización de uso y ocupación?
Es el documento con el que la autoridad permite usar la obra terminada. El artículo 70-I establece cinco días hábiles desde que se presenta el aviso, y que con la autorización el propietario queda como responsable de la operación y el mantenimiento. En tipo A, el artículo 65 pide solo el aviso.
¿Cuánto tiempo responde el DRO por la obra?
Administrativamente, el artículo 41 dice que su responsabilidad termina a los cinco años, salvo los casos sujetos al Visto Bueno de Seguridad y Operación y a la Constancia de Verificación de Seguridad Estructural. Se cuenta desde la autorización de uso y ocupación (o desde que termina su responsiva). Es la relación con la autoridad. La responsabilidad civil del constructor se rige por su contrato y por el Código Civil.
¿Qué pasa si construí sin registro de manifestación?
El artículo 72 prevé el registro de obra ejecutada: solicitud con responsiva de DRO, planos de lo construido y pago de derechos y sanciones. Aplica si se demuestra que la obra cumple el Reglamento. Consulte a su DRO o a un abogado antes de hacer nada. Información general, no asesoría legal.
¿Mi casa necesita Visto Bueno de Seguridad y Operación?
El artículo 68 lo pide para las edificaciones de los artículos 69, 90 (riesgo alto) y 139 (fracciones I y II, inciso a). En la lista del 69 no vemos vivienda unifamiliar (lectura nuestra; no revisamos los criterios del 90 ni del 139), pero el elevador sí aparece. Pregúntelo a su DRO.
¿Qué pasa si recibo la casa con defectos?
Si el contrato es a precio alzado, el artículo 2634 del Código Civil Federal hace responsable al empresario de los defectos que aparezcan por vicios de construcción, mala calidad de materiales o vicios del suelo, con dos excepciones. Deje los pendientes por escrito al recibir. Información general, no asesoría legal.
Fuentes consultadas
- Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (última reforma 4 de octubre de 2024), arts. 5 Bis, 35, 41, 46 Bis, 65 a 70 y 72, y transitorio tercero del decreto del 8-may-2024 — PAOT, con texto de la Gaceta Oficial de la Ciudad de México. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Código Civil Federal (última reforma DOF 14-11-2025), arts. 2616, 2617, 2625, 2628 y 2634 — Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (última reforma G.O.CDMX 24-oct-2025), art. 93 — Prontuario de la Ciudad de México (texto de la Gaceta Oficial). Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Ley del Instituto de Verificación Administrativa de la Ciudad de México (G.O.CDMX 12-jun-2019, texto vigente), art. 14 — Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Reglamento de Verificación Administrativa del Distrito Federal (última reforma 28-mar-2014), art. 1 — PAOT (copia); la Consejería lista el mismo texto con última reforma 28-mar-2014; vigencia posterior no confirmada. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
- Reglamento de Verificación Administrativa del Distrito Federal (página del portal; «última reforma el 28 de marzo de 2014») — Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX. Consultado el 8 de noviembre de 2026.
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