Construir o remodelar en un área de conservación patrimonial de la CDMX: quién autoriza y qué cambia en el trámite

¿Qué cambia al construir o remodelar una casa en una zona de conservación patrimonial de la CDMX?

Cambia quién autoriza, y por tanto qué documentos se piden y qué se puede cambiar de la fachada. En un área de conservación patrimonial o en un inmueble catalogado, el Reglamento de Construcciones exige, además del registro de la obra, la intervención de la autoridad de desarrollo urbano y, según el caso, del INAH o del INBAL. También limita altura, vanos, materiales, acabados y colores.

Este artículo dice qué textos fijan estas reglas, cómo averiguar si su predio está en el supuesto y qué quedó abierto.

Consulté el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (en adelante, el Reglamento), la Ley de Desarrollo Urbano, la Ley Federal sobre Monumentos y un acuerdo de 2024, el 8 de noviembre de 2026.

Si todavía no compra el terreno, lea primero qué revisar antes de comprar un terreno: esta condición de la zona puede cambiar lo que usted pueda hacer con él.

¿Qué es un área de conservación patrimonial y en qué se distingue de un monumento?

Son figuras distintas, con autoridades distintas. Es fácil llamar «catalogada» a cualquier casa antigua, y no es lo mismo. La tabla separa lo que dice cada texto.

Una casa puede estar en un ACP sin ser monumento, ser monumento fuera de un ACP, o ser colindante de un monumento. Cada caso arrastra trámites distintos. Por eso la primera pregunta no es cómo remodelar, sino en cuál de estas figuras cae su predio.

¿Cómo sé si mi casa o mi terreno está en una de estas zonas?

Hay cuatro caminos. El primero es la consulta de la normatividad del predio en el portal Metrópolis de la ciudad, que ofrece la herramienta «Conoce la normatividad de tu predio» y el trámite del certificado digital. El segundo, el catálogo de inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano que la autoridad publica en la Gaceta, que el Reglamento menciona en el artículo 28.

El tercero es la capa de Áreas de Conservación Patrimonial de la infraestructura de datos espaciales IDEGEO, cuyo metadato la describe como los perímetros «en donde aplican normas y restricciones específicas con el objeto de salvaguardar su fisonomía». Su fuente es la SEDUVI, 2005, con fecha de publicación de la capa del 24 de junio de 2025.

El cuarto es el registro de monumentos federales: la ley crea el Registro Público de Monumentos y Zonas Arqueológicos e Históricos del INAH y el de monumentos y zonas artísticos del INBAL (art. 21). Un monumento declarado debe inscribirse además en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué colonias o barrios están en la lista oficial?

Un Acuerdo de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda publicado en la Gaceta del 9 de agosto de 2024 dice que los programas de desarrollo urbano establecen 176 poligonales de ACP, y enlista 135 de ellas en sus anexos. Entre las que aparecen, con su alcaldía, están «Centro Histórico y Colonia del Carmen» (Coyoacán), «San Ángel-Altavista-Chimalistac (Zona de Monumentos Históricos)» (Álvaro Obregón) y «Centro de Tlalpan».

No encontré en esa lista la colonia Roma ni la Condesa. Eso no dice que no tengan predios en ACP o catalogados: la lista tiene 135 de las 176 poligonales, y el propio Acuerdo describe esas 135 como de fundación y ocupación previas a la urbanización de la ciudad, de la época prehispánica al final del siglo XIX. Tampoco puedo confirmar el caso de un predio concreto. Se consulta por predio, no por colonia.

Si su casa está en el centro de Coyoacán, o en San Ángel, lo que corresponde es averiguar si el polígono de ACP la incluye y si el inmueble está catalogado. Las dos preguntas tienen respuestas distintas. Otra clasificación distinta, el suelo de conservación, se explica en construir en suelo de conservación en la CDMX.

¿Qué autorizaciones piden el Reglamento y la ley?

Aquí la tabla reúne lo que dice cada texto. Las modalidades A, B y C de la manifestación de construcción se resumen en la manifestación tipo A.

Una pregunta frecuente es si el trámite cambia el tipo de manifestación. El Reglamento no lo dice así. Lo que hace es pedir más documentos a la tipo A cuando hay ACP, lo que sugiere que esa modalidad sigue siendo posible. Esa lectura es mía; no la confirmé con la autoridad.

¿Qué restricciones concretas pueden aparecer en la obra?

El artículo 121 del Reglamento dice que las edificaciones en ACP o en inmuebles afectos «deben sujetarse a las restricciones de altura, vanos, materiales, acabados, colores y todas las demás» que señale la autoridad de desarrollo urbano y las que fijen el INAH y el INBAL. El proyecto no se diseña solo con la zonificación del predio.

Hay otras señales. El artículo 122 condiciona el uso de vidrios espejo en fachadas principales de ACP a la aprobación de la autoridad. El artículo 62-VI exime de manifestación las demoliciones de hasta 60 m² en una construcción de un solo piso, pero esa excepción no opera en ACP ni en inmuebles patrimoniales. El procedimiento completo de una demolición está en demoler una casa para construir otra.

La propia norma técnica de proyecto arquitectónico reconoce el conflicto: solo permite no aplicar algún requisito cuando choque con los permisos de inmuebles catalogados como monumento o ubicados en zonas de monumentos y ACP (apartado 1.4.1). Y en estacionamientos, los inmuebles catalogados pueden exentar los cajones en uso habitacional.

No quiere decir que todo esté permitido: la autoridad federal o local puede ajustar requisitos del proyecto, y cuáles lo determina el expediente de cada obra. Si el proyecto implica dividir o juntar predios, el trámite está en subdivisión o fusión de predios.

¿Qué pasó con las medidas de agosto de 2024?

El mismo Acuerdo suspendió, para los predios dentro de las 135 ACP y sus colindancias, la emisión de cuatro actos: el dictamen de aplicación de la Norma General de Ordenación 10 (alturas máximas en vialidades), los certificados de zonificación con normas de ordenación sobre vialidad, el dictamen para constituir polígonos de actuación y el dictamen para transferir potencialidad del desarrollo urbano.

El Acuerdo dice que entra en vigor el día siguiente a su publicación. No sé si sigue vigente ni si se modificó después; no busqué reformas posteriores. Si su predio está en una de esas poligonales, pregunte si alguna de esas suspensiones afecta lo que usted quiere hacer.

Cambiaron también los nombres. El Reglamento nombra a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda; hoy el portal Metrópolis pertenece a la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, y la norma técnica de proyecto arquitectónico habla de «SPOTMET», sigla que no define. No sé qué atribuciones pasaron de una a otra; confirme ante quién se tramita.

¿Qué no cubre esta guía de zonas patrimoniales?

No abrí los trámites ni las fichas del INAH o del INBAL, así que no describo sus requisitos ni sus plazos. Tampoco abrí los programas de desarrollo urbano de cada alcaldía, donde viven las normas particulares de cada polígono.

Tomé el texto de la norma técnica de proyecto arquitectónico del portal de la Consejería Jurídica; es el anexo técnico, por eso no trae carátula de la Gaceta. Su publicación en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México No. 1505, del 12 de diciembre de 2024, consta en fuente oficial. Que rige desde el 12 de junio de 2025 lo dicen notas del sector, no el transitorio, que no pude consultar en una fuente oficial abierta. Qué versión rige su trámite, lo confirma el DRO.

Si su casa o su terreno puede estar en estos supuestos, empiece por una consulta de normatividad del predio y por preguntar al DRO qué instancias intervienen. Puede escribirnos con la cuenta catastral; en Karell Arquitectos hacemos proyectos residenciales. Y para ubicar esta decisión en la obra completa, vea la guía paso a paso de obra residencial en la CDMX.