Por qué se filtra una azotea y cómo se evita desde el proyecto: errores frecuentes de impermeabilización

¿Por qué se filtra una azotea y cómo se evita desde el proyecto?

Una azotea se filtra casi siempre por un detalle que falla, no por falta de producto: una pendiente que deja agua estancada, un pretil mal remetido, una bajada sin sellar o una junta que nadie previó. Se evita decidiendo esos detalles en el proyecto, dibujándolos y vigilándolos en obra. La impermeabilización de azotea es lo último que se aplica, no lo primero que se decide.

Impermeabilizar es proteger la losa para que el agua no entre. Puede aplicarse con membranas, con recubrimientos o con capas bajo un enladrillado. Qué sistema conviene a su casa lo define el proyecto y el fabricante; este artículo no es un manual de aplicación ni compara marcas.

Usamos aquí el Código de Edificación de Vivienda de la CONAVI (Segunda Edición, 2010), la NTC de Proyecto Arquitectónico (Gaceta Oficial No. 1505 del 12 de diciembre de 2024), la NTC de Criterios y Acciones 2023 y el Reglamento de Construcciones, consultados el 8 de noviembre de 2026.

¿Qué pendiente y qué desagües debe tener una azotea?

El Código de Edificación de Vivienda (CEV) da cifras concretas en su sección 2607 A, «Azotea». Es un modelo normativo de la Comisión Nacional de Vivienda: «puede ser adaptado» y solo se vuelve obligatorio cuando una autoridad local lo adopta. No afirmamos que la CDMX lo haya adoptado; lo usamos como referencia técnica.

Hay un dato más sobre el agua que baja. En su sección de sistemas de reúso de agua pluvial, la NTC de Proyecto Arquitectónico pide calcular las coladeras de azotea, los canalones y las bajadas con una lluvia de 5 minutos de duración y 10 años de tiempo de retorno (6.2.3.5.1-e).

Es la referencia de esa norma para el agua de azotea; no es una regla general para toda casa. Dicho en llano: una coladera chica o tapada no aguanta la tormenta fuerte, y esa tormenta llega.

Una duda: el CEV pide 2 % en la azotea, y la NTC de Proyecto Arquitectónico habla de canalones, no de azoteas. No encontramos en el Reglamento de Construcciones de la CDMX una pendiente mínima de azotea. Pregunte a su Director Responsable de Obra (DRO) qué número usa y por qué.

¿Dónde fallan más las azoteas?

Cada error de esta lista corresponde a una instrucción del CEV que alguien omitió. Dónde aparecen con más frecuencia es criterio de oficio: lo vemos en obra, no lo dice la norma.

• Pendientes que se pierden. El relleno se compacta mal o el tablero queda ondulado y aparecen depresiones. El CEV pide una superficie «sin ondulaciones o depresiones» antes del enladrillado.
• Remates en pretiles. El CEV pide chaflanes de 10 cm como mínimo, a 45°, y que los remates de pretiles, muretes y bases se ejecuten según el proyecto.
• Bajadas sin sellar. Sin la charola y el sello alrededor del tubo, el agua baja por fuera del tubo y entra a la losa.
• Juntas olvidadas. Un enladrillado sin juntas de dilatación se fisura por movimiento térmico; la fisura abre camino al agua.
• Rellenos húmedos. El CEV exige que el material de relleno esté seco al colocarse y que no se rellene en capas mayores de 20 cm.
• Impermeabilizar fuera de orden. El CEV dice que la impermeabilización «debe realizarse antes de proceder a la colocación del enladrillado».

Hay otra regla del CEV que se pasa por alto: la losa debe estar descimbrada y tener una edad mínima de 15 días antes de construir sobre ella un techo transitable. Un concreto joven todavía se mueve y se seca.

¿Qué se le pide a la impermeabilización de una azotea?

No existe una receta única, y las fuentes que abrimos no fijan cuántas capas lleva un sistema. Lo que sí dicen es esto: el CEV pide aplicar el impermeabilizante «de acuerdo a las indicaciones del proveedor» y «estipular por escrito las garantías ofrecidas» (2607 A.2).

Una de las normas mexicanas que cubre una familia de productos es la NMX-C-437-ONNCCE-2004, sobre mantos prefabricados impermeables a base de asfaltos modificados (APP y SBS). Su ficha del catálogo oficial la marca vigente; el texto es de venta y no lo leímos. Citarla no equivale a recomendarla.

• La ficha técnica del sistema y la indicación del proveedor, por escrito, antes de aplicarlo.
• La garantía por escrito: qué cubre, cuánto dura y qué la anula.
• Que el proyecto diga qué sistema va, con qué remates y sobre qué superficie.
• Una prueba de agua o inspección documentada al terminar, anotada en la bitácora (criterio de oficio).

En una azotea con vegetación la NTC de Proyecto Arquitectónico sí pide demostrar la impermeabilidad del sistema, con pruebas de laboratorio o en sitio (2.4.2.1.1-i). Es una exigencia propia de las azoteas verdes, no de todas. La norma de naturación se explica en azotea verde en una casa de la CDMX.

¿La humedad de un muro siempre viene de arriba?

No. Una mancha en un muro puede venir de la azotea, pero también de la lluvia que pega en la fachada, de una fuga de tubería o de agua que sube desde el suelo. Esta lista de causas es criterio de oficio: las fuentes consultadas no clasifican las humedades.

Por eso, antes de pensar en la impermeabilización de azotea, conviene diagnosticar. Una mancha bajo la azotea que aparece después de cada lluvia apunta al techo. Una que crece junto al piso, no. Una que aparece con tiempo seco, quizá es una tubería. Si se impermeabiliza sin saber, se trabaja en el lugar equivocado y el muro sigue húmedo.

Los muros expuestos y su comportamiento ante el agua se tratan en qué muro lleva su casa.

¿Se necesita permiso para impermeabilizar? ¿Y qué pasa con el peso?

Información general, no asesoría legal. El Reglamento de Construcciones, en su artículo 62, enumera obras para las que no se requiere manifestación de construcción ni licencia de construcción especial. La fracción IV dice: «Impermeabilización y reparación de azoteas, sin afectar elementos estructurales». Si su obra toca la estructura, la conclusión cambia y la debe dar su DRO o un abogado.

El peso es el otro punto. Cada capa de relleno, entortado, enladrillado o recubrimiento es carga muerta sobre la losa. La NTC de Criterios dice que el propietario es responsable de los perjuicios si una remodelación produce «cargas muertas o vivas mayores» que las del diseño aprobado (6.1.4.1). Poner capas nuevas sobre las viejas sin retirarlas es un error frecuente que suma peso sin que nadie lo cuente (criterio de oficio). Si la azotea se va a usar como terraza, el peso y el drenaje son otro cálculo: vea azotea habitable en una casa de la CDMX.

Hay un tercer riesgo, el del agua que se queda. La misma norma exige revisar azoteas ante granizo y evitar efectos de inestabilidad por estancamiento de agua (7.3.1.1). El encharcamiento moja y, además, pesa.

¿Cada cuánto debe revisarse una azotea?

Ninguna de las normas abiertas fija un intervalo para azoteas. La NTC de Proyecto Arquitectónico sí exige que toda edificación tenga un manual de operación y mantenimiento, con un programa de mantenimiento «que contemple las acciones y su periodicidad» (7.5.1.1), y que el propietario lleve una bitácora de esas acciones (7.3.2).

Esa NTC, además, nos dice qué revisar en sistemas con vegetación: el sistema de impermeabilización, el riego y las canalizaciones al drenaje (7.5.13). Para una azotea sin vegetación, el sentido común de oficio es parecido: limpiar coladeras y bajadas antes de la temporada de lluvias, revisar remates y juntas después de las primeras tormentas, y anotarlo (criterio de oficio).

Una obra bien llevada deja ese manual al entregarse la casa. Vea cómo se vigila la obra en bitácora de obra y supervisión.

En un baño que se remodela, la impermeabilización se decide antes de romper: vea qué se resuelve antes de remodelar un baño.

¿Qué no cubre esta guía de impermeabilización y qué llevar a su siguiente reunión?

Esta guía no diagnostica una filtración, no elige un producto y no sustituye al proyecto. El CEV es un modelo de 2010 y no afirmamos que rija en la CDMX. La NTC de Proyecto Arquitectónico que abrimos fue publicada en la Gaceta Oficial No. 1505 del 12 de diciembre de 2024; según el sector rige desde el 12 de junio de 2025, aunque no leímos el transitorio en una fuente oficial abierta, y su DRO confirma la versión que aplica. Las NMX se citan por su ficha.

Si quiere que la impermeabilización de la azotea quede resuelta en el proyecto, en Karell Arquitectos trabajamos el proyecto residencial; para platicar su caso, escríbanos. Para ubicar la azotea en el orden de la obra, vea cómo se ordena una obra completa en la CDMX.

A su arquitecto pídale un plano de azotea con curvas de pendiente, ubicación de bajadas, remates de pretil y juntas dibujadas. Si el plano no existe, ese es el primer defecto.