Construcción sustentable en la CDMX: qué se puede medir y exigir según la NMX-AA-164

¿Qué hace sustentable a una casa y cómo se mide en México?

En México no hay una definición legal única de construcción sustentable ni de casa sustentable. Lo que existe es una norma mexicana de aplicación voluntaria, la NMX-AA-164-SCFI-2013, que llama edificación sustentable a la que cumple sus especificaciones en suelo, energía, agua, materiales, residuos, calidad ambiental y responsabilidad social. En la CDMX hay, además, un programa de certificación de la SEDEMA.

Lo útil de esas fuentes para hablar de construcción sustentable es que ponen números y procedimientos. «Ecológica» y «verde» son palabras de venta; «reduce el consumo de agua al menos 20 % frente a una edificación equivalente» es un requisito que se puede comprobar.

Usamos aquí el texto de la NMX-AA-164, el aviso de la SEDEMA publicado en la Gaceta del 6 de noviembre de 2023, el Reglamento de la Ley Ambiental publicado el 21 de mayo de 2026 y el Reglamento de Construcciones, consultados el 8 de noviembre de 2026. Para la idea de diseño detrás del término, vea el hedonismo sostenible de Bjarke Ingels.

¿Qué es una casa ecológica y qué no es?

«Casa ecológica» no es un término normativo. Las fuentes que abrimos no lo definen, y quien lo use en una oferta debería decir qué mide. La NMX-AA-164 sí define: «Edificación Sustentable: Es la que a lo largo de su ciclo de vida cumple con las especificaciones establecidas en la presente norma mexicana».

Dos consecuencias prácticas. Primera: sustentable no es un adjetivo de una pieza (un panel solar, una azotea con plantas), sino de un conjunto que se evalúa. Segunda: la norma habla de «ciclo de vida», es decir, de diseño, construcción, operación, mantenimiento y demolición; el día de la entrega es apenas un tramo.

Conviene separar dos cosas: la sustentabilidad como idea de diseño y como estándar. Esta guía trata del estándar medible.

¿Qué pide la NMX-AA-164 a una edificación?

Esta tabla resume requisitos concretos del capítulo 5 de la norma. Se citan con su numeral para que su arquitecto los busque.

Ejemplo con números inventados para leer un porcentaje: si una edificación equivalente consumiera 100 unidades de agua al mes, un diseño que cumpla el numeral 5.2.3.2 debería lograr 80 o menos. La cifra de 100 no es de ninguna casa real; sirve solo para mostrar que el 20 % se mide contra un punto de comparación.

Dos precisiones. La norma es de aplicación voluntaria para toda edificación del país, nueva o existente. Y los porcentajes se calculan contra un edificio de referencia o equivalente con métodos que la propia norma establece; sin ese cálculo, ninguna cifra de «ahorro» es comprobable.

Además, no todo es obligatorio: la sección 6.3 separa requisitos obligatorios (tabla 16 en obra nueva, con numerales como 5.2.2.2, 5.2.3.2, 5.2.3.3 y 5.2.4.2) de requisitos opcionales, de los que debe cumplirse un mínimo por tema (tabla 18). El 5.2.2.4 y el 5.2.3.5 están entre los opcionales.

¿Es obligatoria la NMX-AA-164?

No. El capítulo 2 de la norma dice que «es de aplicación voluntaria para todas las edificaciones que se ubiquen dentro del territorio nacional». Nadie le puede exigir cumplirla para construir su casa, salvo que usted la adopte en un contrato o la busque como certificación.

Voluntaria no quiere decir irrelevante. Varias de sus ideas ya son obligación por otro lado. Por ejemplo, el Reglamento de Construcciones (art. 124) exige captación y aprovechamiento de agua pluvial, con cisterna, a toda construcción nueva de más de 200 m² de azotea.

Si quiere verificar el cumplimiento, la norma ofrece una vía: contratar una unidad de verificación, acreditada y aprobada por la PROFEPA. El dictamen vale tres años «en tanto la NMX no se modifique», con visitas anuales de seguimiento. La verificación es una opción del interesado, no un requisito.

¿Existe una certificación oficial en la CDMX?

Sí, pero también es voluntaria. La SEDEMA opera el Programa de Certificación de Edificaciones Sustentables (PCES), que su aviso de 2023 define como «un programa de autorregulación». Se dirige a edificaciones en diseño, construcción y operación, de uso habitacional, comercial y otros, «que de manera voluntaria se sujeten» a sus términos.

El PCES evalúa cinco rubros: ahorro y eficiencia energética; ahorro en el consumo de agua y su tratamiento; manejo de residuos; calidad de vida y responsabilidad social; y mitigación de impactos ambientales. Aclara algo importante: cumplir sus acciones «no exime» de cumplir el marco legal ambiental aplicable.

El marco cambió en 2026. El Reglamento de la Ley Ambiental en materia de autorregulación, auditorías ambientales y certificación de edificaciones sustentables, publicado el 21 de mayo de 2026, regula el PCES: el certificado es intransferible, con vigencia de tres años en la etapa de operación y de un año en la de diseño y construcción (art. 132). Quien se registra paga derechos de evaluación y registro, y contrata a un implementador de un padrón.

Ese Reglamento deja pendiente que la SEDEMA publique los criterios del PCES (transitorio décimo primero). No confirmamos si ya los publicó. Antes de iniciar el trámite, pregunte a la SEDEMA qué criterios rigen hoy.

¿Qué se puede medir: agua, energía, materiales?

Las tres cosas, con distinto grado de dificultad. El agua se mide con un medidor; la energía, con recibos y con el cálculo de la envolvente; los materiales son lo más difícil, porque la norma pide mirar el ciclo de vida completo. Si piensa en una azotea verde, su norma específica está en azotea verde en una casa de la CDMX.

Fíjese que cada fila termina en un papel. Eso es lo que distingue un dato de un eslogan: alguien lo calculó, con un método nombrado, y lo guardó.

Sobre materiales, la NMX-AA-164 dice que su selección debe considerar los impactos «a lo largo de todo el ciclo de vida de la edificación», desde la obtención de materias primas hasta la disposición final (5.2.4). El análisis comparativo de ciclo de vida de los tres materiales de mayor volumen aparece como algo que «pueden presentarse» (5.2.4.3), no como obligación.

Para la parte térmica, la norma remite a la NOM-020-ENER-2011 y a la NOM-018-ENER-2011; el confort y el aislamiento se explican en confort térmico en casa sin aire acondicionado. El principio que conviene recordar: lo que no se mide, no se puede mejorar ni exigir.

¿De qué depende el esfuerzo económico de construir con criterios sustentables?

Las fuentes consultadas no traen cifras y aquí tampoco las damos. Sí se puede decir de qué depende. Del número de requisitos que adopte, de si busca solo cumplirlos o también certificarlos, y de cuánto de eso entra en el proyecto desde el inicio y cuánto se agrega después.

La certificación añade gastos propios, que existen aunque no demos cifra: derechos de evaluación y registro ante la SEDEMA (Reglamento de 2026, art. 108), servicios de un implementador y, en la vía de la NMX, el servicio de una unidad de verificación. Compare esos conceptos entre ofertas, uno por uno.

Criterio de oficio: decidir al inicio es más sencillo que corregir. Un medidor, una cisterna o una envolvente definidos en el proyecto se integran; agregados con la casa terminada se acomodan. Y si el proyecto incluye una alberca, su consumo de agua es otro punto que se decide al inicio: vea qué revisar antes de construir una alberca.

¿Qué no cubre esta guía de construcción sustentable y qué llevar a su siguiente reunión?

Esta guía sobre construcción sustentable no certifica nada ni dice si su casa cumple. Una certificación no la otorga un despacho de arquitectura: la emite la SEDEMA, en el PCES, o una unidad de verificación acreditada, en la vía de la NMX.

Tampoco comparamos estos instrumentos con certificaciones privadas internacionales, que no abrimos. No confirmamos si hay criterios nuevos del PCES posteriores al Reglamento de mayo de 2026, y las normas citadas se leyeron en el texto que aquí se indica.

Si quiere definir con su proyecto qué requisitos de sustentabilidad adoptar, en Karell Arquitectos trabajamos el proyecto residencial; para platicar su caso, escríbanos. Para ver cómo encaja en la obra, vea el panorama general para construir una casa en la CDMX.

Antes de aceptar la palabra «sustentable» en una propuesta de construcción, pregunte: «¿Qué requisito concreto cumple, con qué cálculo y verificado por quién?». Una respuesta sin cifra, sin norma y sin verificador es una promesa, no un dato.